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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：请教一下北京今年楼市会大涨吗
回答：你好，当下来看，市场成交比较火爆，主要原因有两个：市场积压的需求，很多人想年前搞定；各种传闻（不一定是真的），让大家预期高了不少。所以我认为明年上半年至少应该比常规小阳春热一些，但是否会大涨，完全看政策，如果没有政策，那我感觉不至于。当然，后续可以持续观察，市场一线情况我会及时在星球反馈。建议你可以看看独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
2、提问：您好，想跟您咨询一下。目前我们准备看小户型刚需，不自住考虑出租，想看低总价高租金的地段，考虑未来5-10年能保值增值，首付控制在150万左右。目前看了安贞这块，想跟您咨询北京还有哪些商圈可以考虑 谢谢
回答：你好，一般来说，租金高的地段一般是就业人口多的地方，特别是年轻人多的地方，而升值性好则是另外一个维度，主要考虑的还是购买力和稀缺性。这两个需求有重叠的地方，但也有差异。比如说安贞板块，属于好地段，租金还不错，不过不够稀缺，所以升值性不算突出，基本上属于大盘水平。以下是一些区域的推荐：
① 海淀，有类次新小户型，升值性还算不错，比如说绿波漫板、天作国际，或者一些小区的一居室，如恩济里、八里庄北里、定慧北里，看看能否淘到一些小户型。
② 朝阳，这个预算可以看看青年汇佳园、炫特之类的，或者看看望京的利泽西园、南湖系列之类的。
③ 昌平，你可以看看融泽嘉园的一居，升值都还行。
你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
3、提问: 京爷，买新房，怎么买算能最大优惠呢？
回答：我们一直在组织新房团购，基本上全北京的新房都组织。因为粉丝众多，我们组团购买，所以能相对优惠一些，在拿到售楼处最低价格的基础上，还能有额外的团购优惠，基本上是全北京最优惠之一的方式了吧，需要的可以参加我们的新房团购
4、提问：京爷，想问一下欧陆经典小区怎么样，看起来要比安慧北里4个园要新，但是单价反而低一些，这是为什么呢
回答：你好，欧陆经典小区虽然新了一些，但也有自己的一些小缺点，比如小区人员杂、管理一般，而且户型比较杂，很多户型很一般或者面积过大，导致有些房源的均价比较低，而“正常面积”的好户型，均价并不低。相比之下，安慧北里4个园，主打的是刚需，面积小，比较符合定位，流动性很强，所以均价就高。你可以参看星球内部资料《北京买房顶级思维》
5、提问：京爷好，我去年才贷款买了房子，现在手头有点闲钱，很少才150，爱人建议提前还房贷，我又有点不甘心，想把父母的首房首贷资格用上，接力贷再买套小房子投资，还房贷倒是没有压力，但爱人觉得风险高，怕挣不回贷款利息。所以向您请教，这么低的首付，有没有合适的纯投资房可选，麻烦推荐一二，或者还是老老实实提前还贷款？
回答：你好，首先，需要知道北京楼市残酷的现实：其实，北京很多房子真的不怎么涨，而且也不是任何时候北京房产都在涨。据我观察，北京升值性好的房产总价基本在400-2500万左右之间。最低总价已经从300万涨到400万了。大部分400万左右以下的房产，基本上表现很差，不咋涨，跑赢通胀都难，（亦庄的南海家园之类的300万出头勉强可以，但也风毛菱角）。如果考虑400万左右的房产，你就考虑次新一居或者学区上车房吧，比如东城都市馨园、西城荣丰2008、海淀绿波漫板、朝阳利泽西园等。我的意思是，低总价的情况下，如果不投资稀缺性特别强的小一居，那投资意义其实不大。另外，当下基本上完成了一个行情，短期大的涨幅估计很难了，必须长持才能有收益。所以你还得想好自己的还贷压力是否合适。你可以参看星球内部资料《北京楼市冷暖监测》《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
6、提问：京爷您好，目前看太阳宫附近楼盘，总价1300.两居室金星园水星园可以够得着，三居室国展新作总价也差不多，主要考虑未来养老，工作国贸也比较方便，只有一个女孩，以后也大了不一定一起住，您这边有什么意见，两居三居如何取舍，未来保值哪个更好，有没有其他推荐，安贞胜古誉园您觉得跟太阳宫这边比怎么样。
回答：你好，这几个小区的性价还是有些不同。金星园、水星园、国展属于次新+初中好学区。这几个小区过往还不错，但也受一些学区的政策的变动，相对来说金星园、水星园居住口碑好点儿。胜古誉园则属于品质次新+非学区，溢价比较低，升值性也还不错，比较稳一些。如果求稳，选择胜古誉园。需要点儿学区则考虑太阳宫。你还可以看看凤凰城、藤花紫院等小区。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
欢迎提问，内部资料：
《京爷北京买房十大顶级思维》
大数据：
《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
《独家楼市大数据实时监测，这些板块正在上涨》
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发表于 2023-1-18 21:51:38
