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“借名买房”发生的原因、形式多种多样，限购政策的施行使得借名买房事件频发，借名买房之后，若想要房产过户，依然有可能触及到法律问题。
案情回放
周某与王某原为恋爱关系。2012年，周某选购了一套房屋。周某因征信问题，无法在银行办理按揭贷款，遂以王某的名义与开发商签订《商品房预售合同》，同年7月31日以王某的名义在银行办理了房屋按揭贷款，并与银行签订了《房地产抵押合同》，首付款及税费等由周某支付，银行按揭贷款实际也是周某偿还。2014年，周某收取房屋，并对该房屋进行装修，2015年，周某入住该套房屋。2016年，周、王双方因感情问题分手，结束了恋爱关系。双方因该房屋更名多次进行协商，但没有达成协议。周某遂起诉王某，王某找到我所应诉。
案件要点
原告与委托人之间是否为借名买房？借名买房是指当事人之间相互约定，一方（实际买房人、借名人）借用他人（登记名义人、出名人）名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，一方实际出资并享有房屋权益的行为。借名买房属于合同行为，而合同奉行意思自治原则，在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下，应当尊重当事人意思自治。本案中，原告为规避银行信贷政策，借用委托人的名义购买商品房，虽然双方没有签订借名买房协议，但实际出资首付及偿还银行按揭贷款均为原告支付，委托人没有投入任何资金，原告有权在时机成熟后要求委托人协助办理涉案房屋的过户手续。原告借名购房办理贷款规避了银行信贷政策的行为，规避的是个人征信制度，因为银行并不代表公共利益，并不能因为规避了银行的信贷管理规定就认定侵犯了公共利益，故双方之间借名买房的行为成立。
是否可以协助转移过户的问题？因借名人购买的是商品房，虽然《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款规定“抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”但根据委托人与银行签订的《房地产抵押合同》第五条，抵押期间，未征得抵押权人书面同意，抵押人不得擅自将抵押房地产出租、变卖、转让、赠与或以其它交易方式处置该房地产之规定，属于当事人对此另有约定，故在没有取得案外人书面同意或者全部清偿抵押贷款前，从保护第三方利益角度出发，不宜要求委托人协助原告办理房屋过户手续。
法院判决
依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典)时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第四百零六条之规定，判决驳回原告周某的诉讼请求。 |
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发表于 2023-1-18 21:33:09
