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目前北京市二手房挂牌量已经达到了19.2万套，对新房有什么影响。
先说结论，整体挂牌量上升对新房是有影响的；首先我们需要考虑的是为什么北京十月份整体的二手房挂牌量呈井喷式上升？一卖一买一退税新政执行日期是2022年10月1日，这个新政简单易懂，是为了促进北京的房地产市场，刺激二手房上市交易，那么结果很明显， 据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，10 月北京二手房挂牌量为 19.2 万套，较上月增加 4000 套，较去年同期增加超过 4 万套。根据北京市住建委官网数据显示，10 月份北京二手房网签量为 11209 套，同比去年上涨 20%，10 月网签量环比上月下降 21.8%。如果只看数据的话，这个呈现还是比较吓人的。大家都会去想，是不是房地产不行了，是不是不该买房了等诸多问题。
如果我们只看10月份的市场会呈现什么；
我们把二手房的竞争力分为三类，第一类：价格有竞争力，像老破小，老破大这些产品如果想在市场上流通性变好，那么它的价格要足够的低。毕竟房地产的迭代还是相对很快的。如果想流通，价格是必须要降的。第二类：产品有竞争力，像一些豪宅和次新，其实豪宅应该单独算一类，但是为了简单明白的表述，我把他和次新放到了一起。他们受市场影响是最少的。一是这一类挂牌量一定不会太大，豪宅有稀缺性，次新又未达到最佳出手的时间。所以不管有多少的挂牌量对这种产品都没有影响。第三类是配套有竞争力，这一类产品因为有着独有的特点，比如学区，比独特的地理位置，会有特定购买人群。所以虽然会受到一些影响，但是影响也不会太大。那么其实我们可以看出现在的市场上对于老破小和老破大是非常不友好的。所以现在的情况会导致老破小和老破大无人接盘，甚至无人问津。当然如果是不考虑其他因素只考虑买个老破小来满足工作的通勤。那么现在入手无疑是最合适的。
那再来看他对新房的影响是什么，我觉得是信心的影响。由于挂牌量大，需求量没有太多变化的情况下，导致呈现的结论下滑，下滑了21.8%，这让置换购买新房的客群信心不足，导致无法决心下定。要知道以前北京的二手房还是很好卖的，开发商给个几个月周期就能卖掉。现在时间还真的是不太敢确定。这是对新房的影响，对于新房的利好是什么呢，我个人认为买二手房的客户是不会关注新房的，因为同区域内同总价新房的性价比不那么合适，甚至我拿同样的总价买二手房可能位置上选择更多。但不代表卖二手房的人不会买新房。我们都知道二手房最大的一次增值是来源于周边配套成熟后你的商品房第一次以二手房身份上市交易的时候。所以市场有大部分人都明白这个道理，他们是会选择新房的。再加上政策是一卖一买才能完整享受国家政策，所以二手房现在的供给方在卖掉房子会会变成需求方流入到新房市场，所以未来几个月新房的需求量是会有明显上升的。
再结合整体政策看市场，大基调疏解城内人口；淡化学区概念教育平等化；利率下调，退税等等政策来看对新房是利好的，对二手房我上述的第二类和第三类是没什么影响的；对于老破小影响是极大的，再结合需求来看，老破小无论是从产品，配套，交通，品质都是落后的。所以有老破小应该要抓紧出手，想买老破小要慎重考虑。当然比老破小更可怕的是老破大，连总价低这一点都不占了。 |
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发表于 2022-12-4 19:09:18
