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房产税计税依据
房产税计税方法分为按房产余值计税和按租金收入计税两种。
经营自用房产
对于经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。
房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。其中：
1. 根据《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字[1987]第3号），房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。
属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
2. 根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号），为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
3. 根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号），对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
4. 《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号），自用的地下建筑，按以下方式计税：
（1） 工业用途房产，以房屋原价的50–60%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额 = 应税房产原值 × [1 −（10% − 30%）] × 1.2%。
（2） 商业和其他用途房产，以房屋原价的70–80%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额 = 应税房产原值 × [1 −（10% − 30%）] × 1.2%。
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
（3） 对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
5. 《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号），对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
6. 根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号），自2010年12月21日，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
7. 计算房产余值时房产原值具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
8. 没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
出租房产
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号），出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号），房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
投资联营房产
对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，不承担联营风险的情况，实行上是以联营名义取得房产的租金，应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。
融资租赁房产
对于融资租赁房屋的情况由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承担方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方，这实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。至于租赁期间房产税的纳税人，可由你局根据实际情况确定。
居民住宅区内业主共有的经营性房产
《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号），对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
计税货币
《财政部、国家税务总局关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》（财税[2009]3号）规定，以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外籍个人在缴纳房产税时，均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币。 |
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发表于 2022-9-26 18:42:41
