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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷 您好！本人预算550-600（首套房）想买朝阳板块的2-小3居..孩子2025年上小学（尽量考虑学区..）..同样也考虑以后的置换问题..希望您有好的板块.小区推荐..还有就是..孩子2025年上小学..其实也不是特别着急入手..我这种情况 您是建议.尽快入手..还是明年.后年再入手也可以..？
回答：你好，以下是我的一些推荐：
① 亚运村嘉铭学区，重点考虑安慧北里的几个园，或者安慧里也勉强可以看看。
② 呼家楼白小学区，重点考虑中纺里，有一定的性价比。
③ 望京陈分学区，重点考虑南湖、利泽西园。
如果是刚需，现在有合适的房子就可以入手。明年的事情不好说，半年之后都不好预测。
你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
2、提问：京爷，看了望京融科橄榄城的三居，和新北苑铁建花语城的洋房三居，前者房龄老一些，且贵了90万左右，但地段比新北苑好；后者户型楼层都不错，总价便宜一些。纠结怎么选？投资➕自住
回答：你好，这两个标的都是不错的选择，如果从升值性角度来看，望京融科橄榄城这种地段好、关注度高的小区爆发性强。当然，铁建花语城的洋房产品是真的不错，也能跑赢大盘。如果你偏向于升值性，还是选择望京融科橄榄城；如果希望住得品质好点儿，可以考虑新北苑铁建花语城的洋房。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
3、提问：京爷，您觉得国美第一城900万左右的三居室保值升值能力怎么样，会不会因为不符合板块定位而落后呢？
回答：你好，国美第一城900万左右的三居室，表现其实还不错，主要原因是户型好，属于主打户型，所以升值性比较好，从数据来看，是跑赢大盘的。这个盘如果是超过1000万的大户型，那就有一些偏离定位了。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
4、提问：您好，近期读了您的文章，受益匪浅！我本人情况：孩子已入学，没有学区需求。名下2套房产，一套通州2004年的老房，另一套是目前住的在青年路的2居，估计值1200W左右。感觉朝青这个板块近些年增值情况不如海淀、望京、亦庄等地区。有打算置换成3-4居，一是改善居住条件，二是更好的增值。近期看了一些房，感觉亦庄金茂府的150平4居比较中意，但毕竟是从4环外换到4环外，也有点犹豫。不知道从增值角度，这样的策略是否正确。恳请给些分析建议。多谢！
回答：你好，通州老房，价值相对一般，这个肯定是可以去置换掉的。青年路的2居有一定的价值，短期可以先拿着。同时观望一下市场。从升值性角度来说，亦庄河西爆发性确实强一些，不过涨得有些多，其涨幅源于大家的预期，有些不确定性，可以略微观望一下。可以先把通州的房子先卖了。你可以参看星球内部资料《北京楼市冷暖监测》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
5、提问：京爷您好，想问一下关于朝青板块三个盘：国美第一城，华纺易城和青年汇
#华纺易城两居800+，青年汇两居800-，国美第一城两居700+户型略差，青年汇和华纺两个小区两居的价格能在国美上车一个普通的三居了（国美的单价低，两居三居买到的面积更大）这四种选择从升值潜力的角度，哪一个更优？
#国美第一城2号院和3号院，预算允许的情况下是不是选择3号院更优？就是更靠近地铁站这边的院
谢谢！
回答：① 升值潜力来说，国美跟青年汇，相比较青年汇更适合投资，但差别不会太大。② 3号院，一个是距离地铁近，其次是离火车道有一定距离。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
6、提问：京爷好，这周开始准备大批量看房，想问下看二手房的时候有哪些需要注意到点呢，麻烦您指点一下。
回答：你好，主要还是周围界面如交通、配套、环境，小区内部的环境、管理、人文，房子内部的户型、采光、噪音等。你可以参看星球内部资料《北京二手房买房看房技巧》
欢迎提问，内部资料：
《京爷北京买房十大顶级思维》
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发表于 2022-12-2 15:56:43
