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今天我们开始准备在北京买房了，把最近收集到的资料（包括向中介咨询and政策文件）分享给大家，资料主要是针对刚需的小伙伴们，后续会出几期实地考察的文章，主要西城、海淀、朝阳、丰台的二手房，新房先不考虑了，离单位太远了，嘿嘿~如有问题，欢迎大家在评论区讨论~
首先，看房前需要了解一些概念，本期内容先把一些名词是什么意思和大家分享下~
一． 房产类型
1.一类经济适用房
一类经济适用住房，也就是我们常说的经济适用房，是指由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以成本价向中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对市场价格来说是便宜的；适用性，是指在房屋的建筑标准不能降低，要达到一定的标准。
一类经济适用房满5年后才可以上市出售，且上市前，先由政府决定是否优先回购，政府决定不回购方可出售。买二手房遇到一类经济适用房一定要看清楚房屋是否满五年，要求卖家提供契税票或房产证，看时间是否满五年。一类经济适用房交易后，即成为正常的商品房。
2.二类经济适用房
二类经济适用房，一般是指回迁性质或康居、安居性质的房屋，上市即可出售，这种房子一般为回迁楼，因此原值较低，个人所得税较高。（后续会出税率的相关介绍）
3.公房和央产房
央产房，全称为“中央在京单位已购公有住房”,本次允许交易过户的“中央在京单位已购公有住房”是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。职工根据国家政策,按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房。
已购公房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或者标准价)购买的公有住房,或者依照地方人民政府规定的住房保障政策购买的经济适用住房。
在北京，公房和央产房较多，且多为1980-2000年代建造的，同时期的央产房和公房比起商品房评估价会高，央产和公房均能按北京市政策的最高评估价进行评估，一般为成交价的95%。
4.商品房
商品房在中国兴起于80年代，它是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司向政府机关单位租用土地使用权期限40年、50年、70年开发的房屋，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房又称“大产权房”。
二． 税费
二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门征收交易所产生的差价获得的收入。各类税收共有8种，包括：个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。在北京目前默认的情况是这样的，买方承担的税有契税、个人所得税、土地出让金。应重点关注个人所得税。其中税费取决房屋类型、房产证年限、是否为普通住宅。
1. 契税
| 普通住宅 | 非普通住宅 | | 买方家庭唯一住房 | 契税=网签价 * 1% | 契税=网签价 * 1.5% | | 买方家庭非唯一住房 | 契税=网签价 * 3% | 契税=网签价 * 3% |
说明：买方家庭唯一住房指的是该房为买方家庭的在北京的唯一住房，普通住宅的认定条件为小区必须容积率在1.0以上；房屋建筑面积在140平米以下；五环内单价上限为39600元每平米，总价上限468万；五环到六环单价上限31680/㎡,总价上限374万。六环外:单价上限23760/m,总价上限280w。一般中介都会用做低网签价，使房子满足普通住宅的要求，缴纳较少的契税。因此，五环内市场价高于468万的房子，网签价最好做成468万，带来的影响是评估价不能高于468万，因此贷款按照65%计算，则最高不超过304万。
2. 个人所得税
| 满五唯一 | 非满五唯一，但满二 | 产权不满两年 | | 原值可查 | 免征 | 个人所得税=（网签价-房屋原值）*1% | 个人所得税=（网签价-房屋原值）*20% | | 原值不可查 | 免征 | 个人所得税=网签价*1% | 个人所得税=网签*20% |
说明1：满五唯一指的是房产证已满五年且是卖主在京的唯一住宅；满二指的是产权满两年。根据政策可以看出来产权不满两年会征收大额的个人所得税，是政府打击炒房所采用的手段。
说明2：原值指的是上一次交易的价格，举个栗子。如果是回迁房，那么上一次交易的价格就非常低，可能是几万块，因此会缴纳大量的税费；如果上次交易价格（网签价）很高，那么需要缴纳的税费就相对较少。满五唯一不需要考虑原值的问题。
3. 土地出让金
商品房（住宅）无土地出让金
已购公房：
土地出让金 = 建筑面积 x 1560元 x 1 % （或 1290元）
说明：东城区、西城区、海淀区、朝阳区、丰台区、石景山按“1560元”；如所在区域不在上述范围内的北京其它城区按“1290元”。
按经济适用房管理：
土地出让金 =网签价*3%
说明：经济适用房管理一般包括一类经济适用房和二类经济适用房，一般经济适用房价格额外税费会在房屋市场价中显示出来，同样的房子经济适用房比商品房便宜。
本期内容先介绍这么多，我们下期见~ |
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发表于 2022-9-20 12:58:47
