江苏省各地级市房地产投资潜力分析（2019版）

木子清风

Beat Genes with Reading.​
文丨凌易水
江苏哪个城市房产最值得投资？南京？苏州？还是徐州？本文给你答案。
人口迁移空间格局

商品的供求关系决定价格，房产也不例外。中国虽然地大物博，但并不是所有地方都值得投资。人口净流入大的地方，房产活力绝对差不了。江苏多年是人口净流入省份，并且江苏用占全国5.8%的人口，却贡献了全国10.3%的GDP，经济活力可见一斑。



人口磁铁：本地人不外流、外地人大量流入（广东、浙江、江苏、福建）。
相对静止：本地人不外流，外地人不流入（山东、河北、辽宁、山西）。
大量失血：本地人大量外流，外地人不流入（安徽、湖南、广西、黑龙江）。
大量换血：本地人大量外流，外地人大量流入（北京、重庆、海南）。
江苏各地级市房产投资潜力

分析思路：
1.分析模型：∑（要素估值×权重百分比）
2.估值规则：排名第一得100分，其他地级市估值按照与第一名数值占比估值。
3.权重百分比：城市规模（30%）、人口流入（10%）、人均可支配收入（10%）、商品房住房供应与销售（20%）、小学生规模（10%）、上市公司数量（5%）、财政收入（10%）、第三产业占比（5%）。
备注：因2019年统计年鉴还未公布，此文数据主要取2018年及之前年份。
一、城市规模（30%）

城市规模直接反映了城市资源聚集能力和城市管理水平。大城市房价高，小城市房价低是有原因的，城市规模加上城市发展的网络效应让大城市的发展潜力和稳定性远远好于小城市。
1、地区生产总值（GDP）
要想富先修路，想更富要卖地。一个地区只有经济好了，才有原始动力和基础发展房地产。


数据来源：http://tj.jiangsu.gov.cn/2019/nj02/nj0212.htm

苏州虽不是江苏首府，但毗邻上海，经济一骑绝尘。

2、常住人口
经济的竞争归根结底是人才的竞争，房价的高低归根结底是人口的多寡。



数据来源：http://tj.jiangsu.gov.cn/2019/nj03/nj0306.htm城市规模得分：





二、人口净流入（10%）

外来人口流入非常重要，一个城市外来人口多，房价自然就高，北上广深就不用说了，一些三线城市的外来人口也不少。深圳原来是个小渔村，几十年来千万人涌入这个城市也让深圳的房价火箭起飞。



南京作为江苏的省会，虽然在地理区位上不在江苏的中心，但人口吸附能力依旧冠绝江苏。
2018年南京GDP达到1.3万亿元，人均GDP达到15.3万元，仅低于深圳和广州；常住人口844万人，与2017年相比新增10万人，占整个江苏省新增人口的一半。
自古以来南京商业发展繁华，目前作为中国第二经济强省的省会，南京成为很多省内消费的终端，人口只有上海的1/3左右，社会消费总额却达到上海的1/2。
交通方面，南京高铁网辐射全国6个方向，南京禄口国际机场为江苏二大枢纽机场之一，南京港是国内最大的内河港口、吞吐量省内港口第二。
教育方面，文化底蕴丰富，有“天下文枢”、“东南第一学”的美誉，明清时期中国一半以上的状元均出自南京江南贡院。南京目前拥有2所985，8所211，大学生在读超80万人，十大城市中位居第三。
南京市“十三五”规划指出到2020年末全市总人口预计将达到910万人左右，2018年末距离910万的目标人口数量还差66万人，考虑到2013-2018年人口增量仅为年均5万，实现目标有一定难度。推测落户政策上会有一定的放松。
人口净流入得分：





三、人均可支配收入（10%）

居民手里有票子，才会买房子，可支配收入可以说是人们买房子的底气。



数据来源：http://tj.jiangsu.gov.cn/2019/nj05/nj0516.htm

苏州依旧领跑，宿迁有待提高。





四、商品房住房销售竣工比（20%）

各市从2013到2016年，竣工商品房住房面积都小于销售面积。此要素说明三点：第一，供不应求；第二，各市都在积极去库存；第三，销售&竣工比越大，房市越有冲劲。



数据来源：http://tj.jiangsu.gov.cn/2019/nj06/nj0607.htm得分：



跳出来我们说说城市化率。



通过对比其他国家的经济发展路径，我们发现，城市化率越高，经济越发达。

中国2016年的城市化率只有57%，如果中国要迈入发达国家，一定会有更多农村人口卷入城市的协作网络。就算中国城市化率再涨20%，还有2.6亿人要往城市迁徙。

不一定非要都去北上广深，但大趋势一定是以胡焕庸线（中国地理分界线，大致是从黑龙江黑河到云南腾冲这么一条从东北到西南的45°斜线。线的东南侧，人口稠密，降水充沛；西北侧，则是地广人稀，经济活动也不活跃。 从1935年胡焕庸提出这个地理划分以来，线两侧的人口比例几乎不变的，东南半壁土地面积占36%，居住着96%的人口。西北半壁土地面积占64%，居住着4%的人口。东南侧的人口密度，是西北侧的42倍。）为界。





五、小学生规模（10%）

次要素其实应该以学龄前儿童数量为分析对象，但笔者搜遍网络也没有获得官方发布的学龄前儿童数据，所以这里就退而求其次，用小学生规模来做衡量。
一个城市学龄儿童的基数和增速在很大程度上左右着房价，尤其是学区房。比如深圳，过去几十年深圳的学龄人口增速都超过了300%，是全国最快，而且比第二名厦门多2倍，比第三名北京多三倍。如果你已经结婚或者快要结婚，在准备买房子的时候总要把未来孩子上学的情况考虑进去，这样买房突然就成了刚需（中国人的传统思维惯性不会那么容易转变）。



数据来源：http://tj.jiangsu.gov.cn/2019/nj15/nj1519.htm

徐州小学生规模一骑绝尘。得分：



六、上市公司数量（5%）
首先，中国公司上市都是审批制而非注册制，一个中国公司想要在国内上市非常困难，不仅要过五关斩六将，战线拉得很长，一般都需要好几年的时间。其次，一个地区上市公司数量是经济活力非常重要的指标，你看下图的苏州，共有103家上市企业，可谓力能扛鼎。

有些城市可能GDP并不差，但上市公司极少，比如淮安，这并不说明淮安经济不行，只是反映经济活力（经济政策、政商环境、创新创业等等）不够。

所以，选上市公司数量这一要素是很能反映问题的。



数据来源：东财choice终端
得分：







七、财政收入（10%）

笔者刚开始准备这篇报告时，脑子里总会怀疑这些官方数据，第一中国数据造假不是一次两次了，第二很多数据统计的方式方法不科学。但是，在没有更好选择的情况下，笔者更愿意相信数据而非个人感觉。在这么多统计数据中，地方财政收支的数据是很靠谱的，因为分税制一直管着地方政府呢。



数据来源：http://tj.jiangsu.gov.cn/2019/nj07/nj0703.htm
目前中国只有7个省市的财政状况是良好的，分别是上海、北京、深圳、浙江、江苏和福建，其他省市财政都是赤字，入不敷出。财政赤字会激发地方政府大量卖地补贴财政，对房价会形成极大压力。
得分：





八、第三产业占比（5%）

相比第一第二产业，以第三产业为主导的城市发展潜力大，并且在实体经济下行的时候，能够有效对抗经济周期，比以工业为主导的城市要稳定，所以房价有上升的潜力且稳定。



数据来源：http://tj.jiangsu.gov.cn/2019/nj02/nj0213.htm





九、综合得分

综合上述八大要素，最终得分如下：



（数据仅供参考，不做投资建议）



十、后记

1、北京和纽约哪个地方房价高？
2018年的时候，纽约的均价2万美金多一点，北京的均价1万美金多一点，纽约房价是北京房价的2倍。

那么你觉得在未来，北京和纽约这两个城市的房价，应该是哪一个高？
纽约是世界之都，人均收入那么高，房价当然应该高于北京。但是，我们简单比较一下需求和供给，就会发现并不是这样：从需求看，北京是中国的政治、经济、金融、文化中心，资源高度聚集。北京有全中国最宽的马路，最好的医院，最好的学校，最大的剧院。
而纽约，只是美国的金融中心。美国的政治中心是华盛顿，文化中心是波士顿。纽约只是一个中心，而北京是四个中心。从资源聚集的角度，纽约和北京是没法比。
买房其实买的是城市资源，北京积聚的资源比纽约多，房子的附加资源也就多。
从需求上看，北京的需求是远远超过纽约的需求的。中国总人口是美国的4倍，就进一步增加了对北京的需求。
看完了需求，我们再看供给。北京住房的有效供给，比纽约少很多。两个原因。一个是纽约的建筑密度大。由于限高和城市规划等因素，北京的房子很矮、不密集，而纽约曼哈顿岛上的房屋很高，很密。
根据统计，每平米的土地上，曼哈顿修了11平米的房子，而北京的二环里，面积和曼哈顿差不多，每平米只修了不到1平米的房子。这样一来，纽约的房屋面积发评论，就是北京的十几倍。
第二个原因，是纽约的房地产市场效率高，房屋的利用率高，相当于进一步增加了有效供给。纽约的房屋出租率高，闲置的房子很少。北京很多房子就是空着，利用效率很低。打个比方，你看北京的很多房子，包括国家机关，事业单位，各种单位的大院子，这些房子都是不卖的，不出租的，这就大大降低了房屋的利用效率。
所以，简单概括一下，北京的房屋需求比纽约大，供给比纽约少，北京的房价当然是要超过纽约的。这和很多人的第一印象，是完全相反的。
那么现在什么情况呢？目前在可比的区位和档次上，北京房价大约是纽约的一半。纽约的核心区均价换成人民币在14万左右，而北京是7、8万。刚才是均价，高端的公寓，纽约折合人民币在30万左右，而北京在15万左右。不管是均价，还是高端的公寓价格，纽约都比北京贵了一倍左右。
所以，理论上北京的房价应该比纽约贵，实际上北京的房价只有纽约的一半。这就说明，北京的房价很难说有泡沫。目前北京的房价是全国最高的，比上海深圳都高，北京没有泡沫的话，其他城市就更说不上有泡沫了。
2、房价上涨是全球普遍现象
先看图。



这张图描绘的是几个主要大国2000年以来的房价增长，时间是从2000年到2017年，国家包括美国、日本、德国、俄罗斯等等12个国家（数据来自国际清算银行）。你可以看到，除了日本以外，其他国家的房价都是增长的，很多国家的增速都很快。
如果你以为增速最快的是中国，你就错了。你在这张图上仔细找，看看中国在哪里，你会发现中国在中间，中国房价增速不是最快的，也不是最慢的，而是处于中间的位置。比中国快的国家有俄罗斯，印度，瑞典，澳大利亚，比中国慢的国家有美国、韩国、德国、日本等等。你看印度目前还是个很穷的国家，人均收入只有中国的四分之一多一点，可是1990年代以来经济开始起飞了，房价增长也已经很快了，过去十几年比中国还快。

第一个是发达国家的房价上涨证据。从第二次世界大战结束后的1946年，到2016年这70年的时间里，像美国、日本、英国等14个主要发达国家的房价，年均上涨6.6%左右。这是个很快的增速，直接导致房价累计上涨90多倍，扣除物价因素以后，还有4倍多。
第二个证据是发展中国家的。
二战以后，很多发战中国家先后经历了快速的经济增长，在经济增长的过程中，也都同时经历了快速的房价上涨。比如韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非等等，随着经济的增长，房价都快速上涨，幅度不比我们小，速度也不比我们慢，我国的情况，并不特殊，而是符合一个各国共同的一般规律。还是那句话，鞭子打在自己身上，是很疼的。有切肤之痛，感受是很深的。
所以，并不是只有中国的房价涨，全世界的房价都在涨。
3、说些其他的

△中国960万平方公里，不缺土地，缺的是资源。资源与位置捆绑，位置与房价共振。
△选房子三选择，分别是位置、位置、还是位置。
△买房三大价值：居住价值（不必付房租）、投资价值（对冲通胀）和金融价值（用杠杆撬动地球）。
△每个人都不一样，决定房价的不是基本面，而是边际买家（杠杆与房价）。
△房价贵”和“有泡沫”是完全不同的概念，有泡沫一定贵，但反过来，贵不一定有泡沫。
△房价的上涨与国人对资产贬值的恐惧成正相关。

爱德华·格雷泽说：

城市是人类最伟大的发明。

彼得林奇说：

对于年轻人来说，买房可能是一辈子最好的投资。

你给我闪一边子去

看到上市公司那一栏就想笑。苏州前十上市公司市值总和可能就是南京前十总和的一个零头。

橙黄橘绿

华泰证券国资委，国南电瑞国企，什么江苏银行，南京银行更不用说了。南京 就是沾了省会的光，除掉这个省会头衔，没什么可以和苏州比

韩勇

省会头衔是客观存在。 你的假设没有意义。

慈悲喜舍

按照分析计算的排名，我们常州不值现在的价格啊，等等再买不知道会不会跌或者原地踏步也不错

花魁

城市的房子

大鸿

想跌不可能。看看地皮价格

纸瓷

上市公司 创业板有的市值现在才十几亿，创业版扛把子东方财富市值三千亿左右，上市公司难道就是这样粗暴的数人头吗？一个阿里腾讯 能顶100个创业板上市的公司。