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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷您好，本次节后房产会有多少增幅，感觉北京房产涨价是个不争的事实？
回答：你好，不好猜测，我只能说春节后确实会有一些涨幅，一般小阳春核心区3-6%，这一次可能会比正常小阳春强一些，目前来看没有大涨的支撑，后续得看政策和一线的情况。市场一线情况我会及时在星球反馈。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
2、提问：京爷，你好！想请教一下，从5—8年保值增值的角度看，西城广外的西豪逸景、常青藤嘉园，还有东城区的天天家园、华龙美晟，哪一个潜力更大呢？还有西城有不少九几年的老公房，这些房子保值增值能力怎么样呢？不知道能否用历史数据帮我分析一下，谢谢！
回答：你好，这里面西城的常青藤嘉园比西豪逸景更有价值，因为小区品质环境不错，而且未来有地铁；华龙美晟可能会比天天家园略微强一些，因为户型和总价比较符合定位，当然看具体户型；至于常青藤嘉园和华龙美晟比哪个好，我感觉可能常青藤嘉园会稳健一些。至于数据，你可以直接看星球独家大数据平台。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
3、提问：京爷您好，刚出来了退个税的政策，想问一下对于非热点板块换热点板块的情况，什么时候是好的置换的时机。是需要尽快出手潜力不大的资产，等待性价比房源出现，然后迅速下手？还是市场还会有一段时间的偏冷，可以慢慢置换？
回答：你好，对于非热点板块的房子（或者说潜力一般的资产）置换到热点板块得情况，先卖后买还是比较适合的。原因是：① 潜力一般的房产在出手时可能会遇到一些难度，早点出手灵活性大 ② 潜力一般的房产，升值性差一些，而热点板块的房产升值性好，一旦行情或者市场起来，你不一定能跟得上，更重要的是热点房产一涨就涨很多，早点出手手头的劣质房产才能收益尽量最大化。早点儿做好准备吧。你可以参看星球内部资料《北京楼市冷暖监测》《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
4、提问：京爷，请教一下，马连道中街三区，房子怎么样？有没有升值空间，学区怎么样？谢谢
回答：你好，马连道中街附近的房子，属于典型的带学区的老社区，从居住角度来看，那自然一般，老社区都这样。不过毕竟有学区，所以只要这个属性不变，那升值性还是可以的。学区在广外还是可以的。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
5、提问：京爷，您好。想在东城买一套上车房，看了永定门外的次新小区，中海紫御公馆，新奥洋房，华龙美晟，城市亮点，天天家园等，这几个小区价值排序是怎么样的。还有这边有个新盘现房，华龙in巷，得房率低，一居室户型也不好，值不值得买。谢谢
回答：你好，从综合价值来看，这里面中海紫御公馆、新奥洋房可以优先，然后再城市亮点华龙美晟、天天家园。不过，从升值性角度来看，有时候涨幅不一定有很大的差异。华龙in巷，最低总价小户型倒是有一定的价值，因为低总价有东城学籍，其他户型似乎性价比则一般。你可以参看星球内部资料《北京买房顶级思维》《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
6、提问：京爷您好！
#看房发现首城国际这两年涨了很多，远高于同一板块的百环家园这样的小区，是否涨的过多，未来有可能回落？
#是否每个板块领涨的都是标杆小区（最新，品质最好的），背后的深层次逻辑是什么，这种领涨会回落吗？
#我们现在sfsd，且能满贷。如果我们在未来5-10年一定会置换房子，并且不会在5-10年还完贷款，我们相当于这5-10年内还的主要是利息。在这种情况下，我们的最终目标是第二套房能攒够更多首付。现有600w首付，有两种选择，一是只贷公积金120w（买一套720的房），这样每个月可以多出来1w升值储蓄。二是贷满300买一套900w的房。我们自己算下来，第一种更优，但和主流观点第一套房应该贷满矛盾，求建议！（一二两种房买的都是您推荐的热点板块的次新房）
回答：你好，以下是我的回答：
① 首城国际本来就比百环家园好不少，升值性自然强一些。首城国际属于好地段、次新热盘，在周边算是同类产品中的小标杆了。长远价值大，现在可能随着市场回调一些些，我认为幅度不会太大。
② 是否每个板块领涨的都是标杆小区（最新，品质最好的），肯定的啊。背后逻辑很简单啊，就是稀缺：大家都想要，但选择少，供需失衡使得价格上涨。
③ 选择满贷，充分利用首贷资格，上一个居住、升值性好点儿的小区，资产升值和居住体验比这点儿利息重要多了。
你可以参看星球内部资料《北京买房顶级思维》
欢迎提问，内部资料：
《京爷北京买房十大顶级思维》
大数据：
《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
《独家楼市大数据实时监测，这些板块正在上涨》
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发表于 2023-1-19 10:44:32
