2023年房价还会涨吗？

你给我闪一边子去

首先贴一个深圳南山区1999-2020年的房价走势


深圳可以说是国内对金融最敏感的城市，几乎每次房价启动都从深圳开始，可以把深圳作为房市的一个风向标来分析。
近十多年的几次明显的上涨，一是2009-2010年，这个大家都知道原因，次贷危机传导到国内，大放水，四万亿。
2012-2013这一波印象不深了，那时候对房市还没有刻意的关注。
2016-2017年这一波，就是大名鼎鼎的涨价去库存。以货币化棚改释放了大量的购买力，全国大部分三四线城市也在这一波涨价中达到了价格顶峰，之后就一路下行。
图里只到2020年，实际上从2020年下半年开始深圳房价又涨了一波，在2021年上半年涨到最高，然后开始下跌。
从这图里也可以看出，房价并不是永远涨，每次上涨之后，都会有一个下跌回调期。图里统计的是新房数据，下跌的波谷看着还不明显，二手房的下跌会比这个数据明显得多。以我关注的广州某个片区为例，某新房目前比开盘价跌了约10%，而附近的二手房实际成交价普遍跌了20%以上。
从图里能明显的看出房间的涨跌周期，快速拉升 - 横盘/下跌 - 再拉升 - 再横盘/下跌……每次横盘/下跌的时间大约都是2年。如果这个周期继续奏效的话，按21年年中的最高点来算，23年的年中，深圳房价又该上涨了。
真的这么简单吗？
历史确实会重复，但不会简单的重复。
再来看一张美国的百年房产走势图


首先说黑色线，黑色线是价格线，可以很明显的看到，在过去一百多年里，美国的房市是一个惊人长牛市，和股市比也不遑多让。其中的几个回调的波谷也和经济息息相关，第一次就是美国大萧条，第二次就是08年次贷危机。
美国房市能走出这种长牛并不意外，因为美国的经济在过去100年里一直保持着高速的增长，在这100年间，一直保持在第一的位置，并且和大部分发达国家比领先优势一直在扩大。经济是房价的基石，浦东一张床的位置卖出去，够在鹤岗买套房子还有多。
灰色线是cpi线，而红色线，则是扣除通胀后的真实房价线。通过这条线可以明显的看出，扣除通胀后，美国的房价实质上维持在一个比较稳定的水平，跑赢通胀没问题，80年代以后，逐渐明显超过了通胀，在次贷危机前，最高达到了翻倍。另外说一句，凡是忽悠你们美国房价没怎么涨的，都是拿这种图里的红线不懂装懂。
中国过去的房价上涨，和美国的房市大牛市极其相似，经济高速增长，cpi一直在上升，房价也一路向上。
但又有个很大的不同，就是我们的房价出现了极其明显的分化。一线城市的涨幅远超cpi，而很多三四线城市的房价不仅没能跑赢cpi，甚至连房价绝对值都缩水了。
为什么一线城市能跑出这样的数据呢？我又去翻了北京的数据，发现了一些原因。北京2000年统计局公布的在岗职工平均年收入为1.64万元，2019年为17.32万元，而住宅商品房均价也从4500涨到了4.2万（2020年）。


当然，今年4.2w在北京能买到的新房，那得去通州、顺义了（20年大概能再近市区点）。但实际上在2000年，4500能买到的新房在那个年代也谈不上核心市区。
现在比那时候更远，根本的原因在于2000年的北京只有1363千万人口，而2020年是2189万。多出来的这800多万人口都需要安家，而核心区的土地是有限的。统计局的数据并没有什么问题，核心的位置已经被先来者占据了，后来的人就只能往更郊区的位置去。而核心的位置由于地段溢价被顶得更高。
说了这么多，看似一堆废话，其实就讲了几个很浅显的道理。
1、房价长远来看，跟通胀高度绑定，买房抗通胀这个说法，在美国也适用。
2、房价并不是一成不变上涨，也会有各种波动，在美国主要受经济影响。（在中国同时要叠加政策因素）
3、人口流入的城市，新房均价符合通胀水平，但由于人口大量流入，新房相对于以前更偏了。核心区会出现明显溢价。
有了这几个道理，那么2023年的房价走势就很清楚了。
首先，三四线人口流出的城市，房价大概率连通胀都跑不过。如果你在这样的城市，完全可以不用着急，哪怕因为一时的货币政策导致虚火，也完全可以去买二手，二手房的溢价永远是最低的。
其次，一线和人口流入多的二线城市，大的原则上是早买早好，但地段的选择必须要注意，未来20年不会再有过去20年那样的人口流入情况，城市的扩张速度会变慢，尽可能的靠近核心区。
再次，房价存在周期波动，不存在只涨不跌的好事，2021下半年开启的这一波下跌里，广州的二手房实际成交价下跌了10-30%不等，远郊甚至有跌更多的。这一波下跌不仅仅是政策原因，实际上也叠加了经济增长放缓的预期。2023年的房价走势，就取决于经济能不能回暖。政策上已经松绑，还需要经济的恢复提振未来的信心。
最后，从长远看，房市应该也不存在多少暴富的机会了。公租房、共有产权房的大面积铺开，会压制刚需商品房的价格，刚需商品房只能作为一个抵抗通胀的工具，如果要炒房，得去炒豪宅。
持续3年的疫情管控放开，到底会对经济带来什么样的影响，还未可知。我们要做的，就是静静等待。等这波感染高峰过去，看看各行各业的恢复情况如何，和封控期比是更好还是更坏，到明年年中，答案就显而易见了。
我知道关注房价的人往往都是想买房的人，都喜欢看房价明年下跌的信息。但偏听则信，兼听则明。我只分享我的思考的论证，大家可以当做一个参考，多一份思路。
关注我，不定期分享一些房市的思考和感悟，给你带来一些不一样的视角，相信对你有所帮助。

易行龔廙

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