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1、如何用最大的杠杆买到最优质的房产资源
第一个问题范围很大，这里包括两个大的专题。
1）如何加最大的杠杆
最大的杠杆是伪命题，高利贷可是很可怕的，房产投资是必须要严控成本的，投资资金利率成本要控制年化 8%以内。
普通人的资金来源主要四个渠道：
A：工资储蓄
B：私人借贷，包括六个钱包（双方父母），亲戚，同学等
C：银行贷款（JYD、XYD）
D：XYK
2）如何买到最优质的房产
最优质的定义没办法统一，因人而异。
自住的角度，一线城市，最贵最大最豪的。（老婆喜欢）
投资的角度，一线强二线城市，核心地段，有产业、地铁、学区、次新房，就是最优质的房产投资品。
2、有哪些城市具备投资潜力？
一线与强二线核心城市,具体城市：
上海 北京 深圳 广州 杭州 南京 苏州 天津 成都 重庆 武汉 郑州
3、政策越来越紧，还能有放开的一天吗？
政府“房住不炒”在经历了 2020 疫情这么大的冲击，上半年有短暂的放松，下半年深圳、南京、宁波等地调控政策升级， 短期没有放开的可能。
经验来说，过一两年，地方财政吃紧，一城一策必然会有一些放松的政策放出。
4、现在投资是不是最佳时机，投资应该占资金总量的多少？
现在是投资的好时机，疫情之后，美国 2.2 万亿财政刺激计划， 又增加 2.3 万亿美元救济贷款，全球大放水，中国也跟着印钞，
全球资产价格依然会涨。中国房产的黄金 20 年已经过去，接下来是白银 10 年，普通人需要抓住机会。 投资资金占比总量，需要考虑每个人家庭收入、资金情况、工 作情况、投资偏好等，综合梳理，确定买房的预算投入，要预 留好未来 3-5 年的月供资金、生活保障资金。
5、想听听那些几十套房产的大佬，是如何做家庭资产配比的， 以及原因是？
大概 80 家庭资产在房产，10%类现金，10%股权投资和风险投资以及保险上。
6、对各线城市房价的看法，以及全球经济下行对房市的影响， 不是刚需的话何时下手
刚需现在就下手，2020 年全球经济下行，美国 2.2 万亿财政刺激计划，又增加 2.3 万亿美元救济贷款，全球大放水，但是资产价格会上涨。
7、现在限购政策越来越严，房价还会涨吗？手上有三套房产， 要变现吗？
限购城市的房子还是可以继续持有，因为限购所以房价还会涨， 5 套以下都是刚需。
三个房子是否需要置换或调整，需要看你三套房产的具体情况才能给建议。
如果有更好的投资渠道或者有资金需求，可以将房产抵押，目前抵押的利率很低，可以通过这种方式盘活手里的资金，做更多资产配置。
8、买房的标准，如何选笋盘？
分自住还是投资？如果自住，能力范围内买最贵最大的房子，关键点是老婆要喜欢。如果是投资，一线强二线城市，核心地段，考虑四个方面：产业、次新、地铁、学区，如果有三项满足价格合适就可以考虑 下手。
找笋盘，除了自己看房 200 套，还可以找专业人士协助。笋盘很容易在挂牌前或者挂牌后迅速出手，专业投资者都有熟悉的中介渠道，中介也愿意将笋盘推荐给专业投资者，因为不会考虑太多附加值，且能快速下定，所以笋盘很难流入普通购房者手中。
9、想请问一下：如果有一笔一百多万暂时不用的闲钱，可以有合适的目标投资房产吗？
大家都说小资金投股市更适合，放在手上跑不过通货膨胀好焦虑100 多万的资金量并不小，操作得当的话，100 万可以买 1000万的房子。
除非是那个在股市中真正赚钱的人带你一起买股票，否则“大家”也就是大部分人在股市里是赚不到钱的。
10、有钱买房子还是买股票？
好房子和好股票都可以配置。 股票需要专业人士投资能力，对于普通人来说，买房子，赚钱
的是大概率。
11、二三线城市是否具有升值的潜力
强二线核心城市还具有升值的潜力，三线城市，不建议购入。
12、我想了解房价到目前为止一直涨的深层次原因？
还会一直涨吗？什么东西都有周期，这个涨价周期到什么时候结束？会不会像日本那样崩盘？
我国是土地专卖制。我们买的房子中，土地和税费占 7 成以上。土地是国家的，税费是国家收的。我们购房的按揭款是银行放的，银行也是国家的。
国家是房产最大的股东，没有股东希望公司不赚钱吧。房价未来还是会涨。房价也有周期，在周期内存在波动，但是上涨的趋势不变。 国家不希望房价过快上涨，就是不希望崩盘，一下子涨到没人 能接盘就要崩盘了。所以大概 5 年一个周期，慢慢涨，等接盘侠成长的差不多，又可以收割一波。
13、从哪些信息渠道找到流动性大的房产信息
实地看房，看很多房，认识很多中介，是了解信息最好的方式。 找专业的人士寻找靠谱的房源也是一种方式。
14、一线城市如果暂时没有上车资格，对于预算偏少（总价500 万以下）的人，投资是选能买的强二线好，还是法拍购一线房好？
法拍能破限购的一线城市是北京和上海。 建议盘点手中的现有房产，如果自住在一线，建议法拍所住地一线，如果自住在强二线，建议购买所住地强二线。
15、大佬们一般都是按什么逻辑，参考哪些维度，更能选到有升值潜力的盘？
一线强二线城市，核心地段，考虑四个方面：产业、次新、地铁、学区，如果有三项满足价格合适就可以考虑下手。
16、如何利用好资金杠杆？如何换房？
杠杆需要根据家庭资产和家庭现金流进行计算。但是杠杠率是浮动的，因此只要测算好未来 3~5 年的月供和现金流，其他不必太纠结，一般能三成不四成。换房建议先抵押前一套，买下后一套，这样周期最短，不至于踏空。换好房后再考虑是否卖掉前一套。
17、法拍房都有哪些坑，购买需要注意哪些风险？法拍房可以买吗？有什么技巧？
法拍房的坑主要包括：土地属性、房屋产权、税费和清场问题。 法拍房当然可以买，但是技巧不是一两句话能说清楚的，除了前期对房子的尽职调查，还有找人围标，前几秒还是后几秒出价都有讲究。 建议第一次买法拍房找专业人士代拍，学习技巧，避免风险，后面再自己实操。
18、除了链家，二手房有没有其他推荐的中介平台？
链家，贝壳系，大部分一线，强二线城市，本地也都会有一两个个强势本土中介。
19、买期房还是二手房？
聪明的投资者都会选择二手房，期房装修交付 3 年，每年的资金成本（按揭 5.15%+首付资金的 6%，就按 5.5%计算）+房子每年的租金收益 1.5%，期房成本大约为 （5.5%+1.5%）*3=21%左右，二手房相比期房在这三年里少 20%左右的成本，所以一二手倒挂也是正常的。
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20、如何在北方首付 8-15 万买一套 80-100 平可升值的复式大产权住宅？
房屋评估价如果能高于成交价，就可以做低首付。 选房主要考虑：产业、次新、地铁、学区，只要有其中三个要素，升值机会更大。
21、如何能更快的收集到有关当地房产的准确信息，有什么更好的方法？
对基本盘做交叉验证要快，推荐用付费版的“兔博士”，也可以免费看贝壳链家 APP。
要扎实，推荐找各地的专业管家公司或者自己实地看盘。
22、银行真的有内部贷款政策吗？
超低贷款利息的那种特殊时期，比如疫情期间，个别地区的银行推出了 1.6%利率的超低产品，其中政府财政、银行补贴部分利息，需要企业为防疫相关、白名单企业。
23、普通打工如何买房，还是继续租房？
月薪 5000 也可以买房。能不能买房和认知、决心以及由此带来的行动有关。
24、如果要投资房子的，是不是买小商品房、小商铺比较好呢？
能买住宅，坚决不买公寓和商铺。
25、以自用为目标，买房最基本要把握的原理、规则是什么呀？
现在就买，立即，马上去看房！建议看一下隆哥的六何买房分析法，梳理清楚思路。
26、第一套房，是选择在首付高区段偏的大城市如深圳，还是选个次一点的城市中心如成都重庆？
住房基本是租赁，资金盘不够，才有此选择问题。 第一套房主要考虑自住，买在工作和长期发展所在地。
27、关于刚需，最优的策略是什么？
和女朋友两个都是农村户口，想在一线上车，如何最大化利用政策？ 最优策略就是尽快上车，能力范围内最大、最好的自住房。 女朋友两个人都有 SFSD（首房首贷）资格，婚前每个人买一套。
28、三四线城市嘉兴的房地产环境大佬们怎么看，疫情后房价涨了 2k~3k
不建议投资嘉兴房产，二手交易普遍比较难。三四线主要涨价的是一手房，土地价格和开发商推动起来的，真实的判断嘉兴的房产价格要看二手房。投资，能买一线和强二线的不买三四线。你不来大城市，你的后代也会来的。三四线的房子留给谁接盘？
29、第一套房如何最大化利用好负债；首付除了向亲戚朋友借钱还有哪些自己能搞定的筹钱的方式。
手中资金或者现金流能覆盖 3~5 年月供情况下，用最大杠杆买你能买得起的最大最贵的房子。
普通人的资金来源主要四个渠道：
1）工资储蓄
2）私人借贷，包括六个钱包（双方父母），亲戚，同学等
3）银行贷款（JYD、XYD）
4）XYK。
30、怎么挑选优质投资房产
选房主要考虑：产业、次新、地铁、学区，只要有其中三个要素价格合适就可以下手。
31、四线小城市三套房是否需要套现
除留一套自住外，其他建议能卖则卖，出手周期长的话，建议先抵押出资金，置换一线和强二线房产。
32、认为现在房产的机会是区域性的，除开一线，类似成都这种的房产未来怎样？
成都作为西南的核心城市，未来肯定也是上涨的。但大湾区和长三角的城市有更多产业和人口，也更有投资价值。
33、有社保限制的，怎么突破限制买房？
每个城市的具体政策不同，深圳目前还有窗口期，其他城市，看是否能用婚票或者法拍。 |
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发表于 2023-1-17 10:46:17
