买美国房产都被忽悠了！一文告诉你投资美国的最佳方式

综漫游戏社

为了分散投资风险，越来越多的人在美国购置房产，美其名曰“全球资产配置”。然而，购置房产不仅存在变现、税收等问题，投资收益也是个未知数。其实投资美国房地产市场有多种方式，很多买家闻此肯定会惊呼“不是只能买房子啊？！”很显然，大家都在用中国式投资思维进行资产配置。


投资美国房地产的5种方式
1.在公开市场购买房地产公司发行的债券
2.在公开市场购买房地产公司的股权
3.在私人市场购买房地产公司的债券
4.直接个人购买美国的地产
5.REITs（房地产信托基金）
在公开市场购买股权或者债券有两大优势：流通性好，容易变现；投资门槛低。另外，购买债券还比较安全，但无法享受到地产价格上涨带来的利润。直接购买美国的地产，优势是可以享受地产价格上涨带来的利润，缺点是需要资金的金额比较大以及流动性差，不容易变现。
普通投资者要配置美国地产最优的选择是REITs。REIT的优势是投资门槛低，股息率高。除去2007和2008年，REIT的表现惊人。在过去14年里，REIT的年化回报率为12%，远远超过其他资产类别。缺点是公司自身经营状况可能会影响最后的投资收益。
什么是REITs

REITs典型的运作方式有两种：
第一种是特殊目的载体公司(Special Purpose Vehicle，SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；
第二种是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。
第一种，类似于私募，第二种类似于股票。对应地，REITs可以公开或私募发行。绝大多数公开发行的REITs都在证券交易所上市。
REITs的三种分类
权益型REITs直接经营具有收益性房地产的投资组合，主要收入来自租金，或买卖房地产的交易利润。权益型REITs占了90%以上。
抵押型REITs 主要是扮演金融中介的角色，将所募集的资金用于以住宅或商业物业为抵押发放的各种抵押贷款。由于投资标的以房地产抵押贷款债权或相关证券为主，而不是投资房地产本身，所以以利息收入为其主要收益来源，收益类似一般债券。
混合型REITs就是权益型和抵押型的综合。
90%以上利润分配给股东
更重要的是，REITs90%以上的可税利润（扣除资本所得后）都会分配给股东。另外，美国房地产信托公司的派息率一般是所得利润的110%以上。
如何投资？

个人投资者可以直接在交易所买卖上市的REITs，也可以购买非公开发行的REITs股份。此外，投资者还可以购买REIT共同基金和REITs ETF。但由于美国证券投资的专业化程序比较高，因此许多投资者愿意通过各种基金或投资顾问公司来投资，个人直接投资的数量不大。

参考资料来源：格隆汇、美国房地产网等。