房产是最危险的财富传承方式，没有之一

羊蹄甲

知名财富传承专家陈凯律师认为：房产、股权，只能是财富的一种表现形式，不可能成为财富传承的工具。中国人喜欢购置房产，甚至近年来不少人去海外购置房产，从投资的角度无可厚非，但其中带来遗产税等各种新的风险应当采取财富管理工具加以防范。应当认真分析财富的特点，明确财富传承需求后，运用遗嘱、保险、家族信托等各类工具的长处，避免短处，才能做好财富传承规划。

温州部分市民发现正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了，而当地国土资源部门要求缴纳1/3到一半左右房价的土地出让金才能续期，重新办理土地证。

温州这个新闻引发舆论关注，本质在于触及了中国越来越紧迫的“土地期满如何续期”问题。

这个问题自2007年物权法出台一直悬而未决。

物权法“自动续期”语焉不详，自动续期怎么个续法亟待有关部门进一步说明澄清。

土地使用权到期后续期本身温州并不是首例，至少在青岛、深圳就有不下四个案例。

《凤凰财经》这一篇报道，引起悍然大波。

我们绝望的发现“所有房东都只是一个长期租户。”

“好不容易还清贷款，又开始攒土地出让金。”

对拥有多套房产，把房产作为主要财富传承方式的富裕人群，更是警钟长鸣。

富裕人群将房产作为财富传承工具，原本就面临五大缺陷。


第一：继承流程复杂



看一下房产的继承流程，仅继承公证一项就难倒多少英雄汉。

公证要求所有继承权权利的人都要到公证现场，表达意愿。

有个亲戚在美国？

抱歉，您得回来。


(一)需要有效的证明

1、老人的遗产，是所有继承人的共同财产。

2、继承人对共有的财产的分割协议，只要每个继承人同意并签字，即可产生效力，任何继承人都不得违约。

3、如果每个继承人对继承的共有财产分割，无异议，可以凭此协议办理过户手续。

(二)房屋继承登记步骤。
办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。大致步骤 如下

1、房屋评估：首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。

2、继承公证：申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱(如有遗嘱)，亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。

3、房屋测绘：申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。

4、继承登记：申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。

5、规定需递交的其它资料：如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。


第二：继承过程涉及税费



这里所列的税费，并没有包括前面提到的土地出让金。

1、继承权公证费用：继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取。
2、房地产价值评估费用：不一致，一般0.5%

3、 房地产继承过户税费：由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。

4 契税：法定继承人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税3%。


第三：难于隐蔽、易被冻结



这是房产的物理属性决定的。

不管你到哪里，房产就在那里，不悲不喜。

在财富传承过程中，家庭关系的复杂，资产归属的复杂容易带来纠纷。

一旦出现纠纷，房产将作为争议资产被冻结。

陈逸飞的遗产诉讼中，陈逸飞的遗孀宋美英不得不向法院申请，将北京朝阳区一处没有争议的房产先行解冻，将其变卖后用于生活。


2005年4月10日，陈逸飞猝然阖逝。

大儿子陈凛代表前妻张芷，与现任妻子宋美英及二子陈天展开遗产争夺。

6月17日，在双方律师参与下，陈凛提出，按50%比50%的比例，与宋美英分割财产。

在陈凛提出的50%中重点包括其母张芷与陈逸飞之间的一笔债务。双方没有达成协议，陈逸飞遗产大战由此开始。


第四：无法避债



继承中债税优先。如果欠了外债2000万，有房产2000万，怎么继承呢？就不用继承了，先还债。


《继承法》第三十三条：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。

《继承法》第三十四条：执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务。



第五：无法避税（遗产税）



按照《遗产税草案》，最高遗产税率50%。假设房产2000万，现金1000万，遗净额为3000万，则需要缴纳的遗产税为1034万。

本例还可以，现金1000万留着正好交遗产税。

120*20%-5=19万
300*30%-25=65万
500*40%-75=125万
2000*50%-175=825万
合计19+65+125+825=1034万


（公式：应纳税遗产净额*税率-速算扣除数=应缴税款）




以上是房产作为财富继承工具的五大缺陷。而温州土地出让金一事则是雪上加霜。

是不是按照温州模式全国推广？不确定。

土地出让金会不会取消？也许。

温州土地出让金一事最大的警示是“远期的政策会带来财富传承风险”。

政策的走向，即使是第一流的经济学家，也不知道。财富传承，恰恰是远期的事情。不能把确定的传承，交给不确定的政策。
五大缺陷加一个不确定的政策，使房产成为最危险的财富传承方式，没有之一。

知名财富传承专家陈凯律师认为：房产、股权，只能是财富的一种表现形式，不可能成为财富传承的工具。中国人喜欢购置房产，甚至近年来不少人去海外购置房产，从投资的角度无可厚非，但其中带来遗产税等各种新的风险应当采取财富管理工具加以防范。应当认真分析财富的特点，明确财富传承需求后，运用遗嘱、保险、家族信托等各类工具的长处，避免短处，才能做好财富传承规划。
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