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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷好，请问现在投资亦庄河西的次新还合适吗？已经涨了很多了，有没有推荐的楼盘？预期700到800。
回答：亦庄河西在过去的一两年中涨得很好，主要原因是：① 亦庄作为高新实体产业，大家期望比较高 ② 河西引进了很多学校，大家期望也很高 ③ 有一波炒作的资金进入。未来是否能持续稳健，关键问题在于亦庄产业发展情况如何，以及河西的学区未来究竟行不行。当前情况下来看，我认为价格已经偏高，纯投资不适合，除非你有学区需求。如果是700-800万，可以考虑万科金域东郡。买入时机，可以看看星球内部资料《北京楼市冷暖监测》《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
2、提问：京爷您好，看了朝青板块，想请教您同样800万左右，户型方正，东南/西南的两居室，华纺易城不到90平和青年汇90平出头持有10年左右哪个升值性会更好一些？这个预算您还有其他推荐吗？
回答：你好，从升值性角度来看，我感觉都差不多，可能房源的个体差异都掩盖了小区的差异，所以两个都可以选择，具体看房源性价比。朝青板块除了这两个，也就是国美了，买个三居，升值性很好，小区管理倒是一般。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
3、提问：京爷，请教一下您，正常情况下什么时候是置换的好时机，目前旧房还未出手，想置换热点板块不错的小区，我的理解是等置换的小区价格开始往下走，就可以买入了，还有什么其他的指标可以参考吗？谢谢
回答：你好，当下市场，如果是从非热点板块置换到热点板块，那比较理性的操作是尽快出手手头的房产，然后密集看热点区域的房子。目标板块房价下行则暗示着窗口的到来，你可以重点关注带看量和成交量的变化（也可以通过房源下架速度来侧面观察），理论上当前到成交量持续上升前，如果有性价比高的房源，那比较适合入手。但你手头的房子得尽快出手，不然后续市场起来，你不一定能跟上。你可以参看星球内部资料《北京楼市冷暖监测》《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
4、提问：请教一下东城的学区房及朝青板块的自住兼升值，考虑哪个？朝青的润枫水尚和同板块其他楼盘的优劣在哪里？
回答：你好，这个就得看你的需求了，同等预算下，是看中学区还是看中居住，毕竟朝青是没有什么学区的。朝青的润枫水尚是非常不错的小区，环境和品质都不错，除了星河湾这类豪宅，基本差不多属于第一梯队，大的缺点没有，可能有些人会不大喜欢它的建筑风格吧。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京二手房买房技巧》
5、提问：关注的广外这边的次新两居，比如远见名苑和西豪逸景，从6月到现在涨了不少，现在还适合买吗？需要等等吗
回答：你好，广外因为行情+学区安全的原因，实现了普涨。我认为现在性价比稍微低了一些，加之市场变凉，可以考虑稍微观望一下。但我认为广外的次新小区还是比较值得长期持有的，稀缺性足够高。你可以参看星球内部资料《北京楼市冷暖监测》《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
欢迎提问，内部资料：
《京爷北京买房十大顶级思维》
大数据：
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发表于 2022-12-21 19:51:31
