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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：老师好，我即将退休，想请您推荐下1500w左右有投资价值的北京改善房源，关注社区食堂和社区活动好，还希望小区绿化和物业服务好，目前看了亦庄金茂系列，还想看海淀，北京其他地方也可以考虑，总之，主要是投资需求，兼顾提升退休生活质量。面积在180平米以下。
回答：你好，亦庄在于潜力，海淀在于稳健。海淀1500万，比较看中升值性的话，那就考虑品质次新了。五环内比较少一些，可以看看颐慧佳园、郦城；五环外多一些，比如橡树湾、橡林郡、中海枫涟山庄、领秀新硅谷、世华龙樾一期东区，或者永丰的新房也勉强可以看看。你可以参看星球内部资料《北京这些二手房跑赢大盘》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
2、提问：爱人单位最近搬通州，成功结束长距离通勤。目前，通州有一套运河铭著（新地国际）两居，想换到北运河西附近，又觉得亏，等四五年又得换三居，想先租后买。请问可以吗？如果换一定换北运河西附近吗？还是往通州万达商圈换房。
回答：你好，通州如果不放松限购，短期估计不会怎么涨，所以【先租后买】倒也可以考虑。相对来说，我比较建议考虑北运河这边，毕竟是核心，特别是武夷花园板块。你可以重点考虑运河湾、百合湾、自由城、京贸国际城等小区。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
3、提问：京爷好，昨天园博园那边的新盘龙湖建工九里熙宸开盘了，听销售说一个八九十平的两居大概600左右，您怎么看这个盘？未来升值空间怎么样？适合自住➕保值吗？这个盘跟郭公庄的万科西华府相比较，哪里升值空间更大一些呢？
回答：北京房产，地段基本上决定了其上限，不管产品如何。龙湖建工九里熙宸，产品设计得似乎不错，但是地段确实比较一般，看中自住，那可以考虑，如果看中升值，估计没有二手房万科西华府强, 本质上就是地段问题。当然，你要是仅仅自住+保值，那倒是可以考虑。ps：全北京的新盘，我们都能团购价，需要的话可以加我
4、提问：京爷你好，我目前的需求是自住+保值增值。首付250左右的两室。工作地点在朝阳北苑&国贸。之后也大概率在望京&国贸。考虑交通方便的地铁房，房龄2000年后，有普通公立学校即可不考虑学区。求推荐合适的板块及小区。谢谢！
回答：你好，如果希望通勤方便，且2000年以后的房产，那选择其实并不多。以下是我的一些建议：① 北面，可以考虑望京，你可以选一个公房社区，高贷款，比如南湖系列、望京花园等，升值性其实还不错，也可以考虑北苑，比如青年城之类的小两居；② 东部，可以考虑一些次新非品质小区，比如京棉新城三厂、兴隆家园之类的，至少楼龄新，升值性尚可。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京二手房买房技巧》
5、提问：京爷，建国门附近的公寓怎么样（居住+保值），比如嘉华世纪公寓，听中介说只是名字叫做公寓，实际都是民水民电，也都是住宅没有商户？
回答：你好，这类小区属于典型的好地段公寓小区，租户多、人员杂，居住体验一般，升值性也不突出，并不是太建议。相关数据，你可以参看星球内部资料《北京n大不能买的小区》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
6、提问：京爷，你好，首房首贷，考虑以下因素：
#首付250-300之间，最低两居，三年内打算生娃，不强考虑学区，二手希望2000年以后的次新房，不考虑老破小；
#自住的同时想要有升值，几年后考虑置换，我跟我对象工作地点望京&人民大学附近，交通和生活配套希望便利一些；
#小区最好不要太鱼龙混杂，业主和住户质量不要太差；
请问京爷有没有推荐的地段或者小区楼盘？非常感谢。
回答：你好，250-300万首付，可能满足您的需求不会太多，五环外有一些。如果是五环内的话，估计得牺牲一些东西了，比如楼龄和环境。我建议可以考虑一下望京这边，比如考虑望京花园（2000年左右，里面有公房），小区管理尚可，人文素质高，升值性也不错，还有一些其他的如南湖之类。也可以考虑一下海淀管理好的老社区且有楼龄新的楼栋，比如北影小区，里面就有2000年左右的，升值性还不错。五环外则可以考虑次新房，比如回龙观融泽、立水桥北京北。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
欢迎提问，内部资料：
《京爷北京买房十大顶级思维》
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发表于 2022-12-7 21:33:42
