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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
<hr/>北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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进入知识星球可进行提问 <hr/>Q:提问:感谢京总专业的解答，很受启发！接下来又有三个问题向您请教。一是，您说的850万（首付650+200贷款）在综合价值比较高的区域投资，可有推荐的区域和小区？二是，若家人接受不了租房，那么围绕德胜二小，在德胜（目前价格微跌，性价比似乎有一些，学区溢价挤出点）以及德胜二环的东西南北买，您推荐哪个区域？您不推荐东边和西面，那南面（什刹海和新街口）和北面（马甸和二环之间），您有推荐的板块或小区吗？三是，关于贷款，我不懂金融，只知道通胀贷款没问题，通缩不能贷款，而有传闻美国通缩因而中国也会跟着，因而问您的问题是，中国接下来十年是通胀还是通缩？要不要贷款多一些？我们二套，买老公房可以多贷一些（300万），买商品房贷不多（186万），犹豫多贷还是少贷。再次感谢！
A:回答:您好,1、850做纯投资,比较适合的区域可以看看朝青和望京板块,这两个区域有产业群辐射,整体购买力充足,房价相对牢靠;华纺易城2居室价格800左右,青年汇佳园三居室850左右,这两个盘都是朝青的热盘;望京的澳洲康都2居室850-900之间,慧谷阳光800左右,首开知语城2居800左右,这几个盘都是比较适合这个预算投资的稳健盘;
2、围绕德胜周围的一些区域,东边的六铺炕、南边的西四、西边的新街口、官园都存在学区因素,马甸以北的投资属性稍弱,东边的安定门稍好一些,青年湖公园附近好一点的可以看看西营房;但如果只是为了居住再入手一套学区不划算;资金不能最大化利用
3、我们国家三个重要数据；货币，实物和通胀，也就是说滥发纸币的速度远远超过实物;造成了全社会的通胀;纸币通胀是房价上涨的唯一动力;货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨;房地产作为重要的生产要素,决定了它天生与实体经济绑定,作为国家层面,最理想的情况是在老百姓收入提高,房价保持不变,而现实是,想要扩大生产力,住房需求必然会增加,房价很难不涨,如果想要扩大生产力不带动房价上涨,只能以技术密集型产业代替劳动密集型,然而这会影响就业,老百姓的收入会降低,这就违背了政策的初衷;也就是说只要其它前提条件不变的情况下，只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;
利用负债投资房产,等于占有了新增货币稀释他人财富的便宜,通胀的本质是对财富进行再次分配，每一次通胀等同于“抢劫”，即最先获取到新钱的群体受益是最大的，反之最晚接触到新钱的群体则会承担损失;除此之外通胀还会加剧贫富、阶层分化的速度，富人通常有很多资产，他们可以拿这些资产去获取新增的信贷，也就是新钱，穷人的资产很少，获取新钱的机会同样变少，普通人利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式;通胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价;优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现;可阅读精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!
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Q:提问:京总好！认真阅读了星球置顶的精华文章，受益匪浅。现介绍一下我的情况，2010年之前在涿州先后投资3套两居，目前市值约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1套一居，目前价格腰斩且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市值1700W，潘家园一套117平的两居，市值660W，目前已无房票，夫妻年收入25W。请京总指导！资产怎样增值和最佳优化方案！谢谢！
A:回答; 您好,感谢信任!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的概念;一个行业随便看看新闻就知道发生了什么,但真正了解到某一个细分领域需要做很多调研;
具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉;良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居);其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在后面;
有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可;这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红利;您们的年收入略低,但资产数量比较优质,应该盘活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务;如果全部出掉2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下选一套三居;买在龙头板块即可;祝一切顺利!期间有问题可在向我提问;
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Q:提问:京总您好，看了您的文章和一些问答，有一些问题。目前我家的情况是，夫妻两家人都是北京本地人，有一套父母名下在垡头翠城的经适房正要售出，预计收入400左右。个人和爱人在怀柔19年购入了一套限竞房，21年房下来交了契税，5年后可上市，购入时总价不到300万，目前还剩100公积金没还。目前在怀柔住，我在市里上班，媳妇儿在密云上班。（这也是当时在怀柔买房的原因）
家中有两岁娃一枚，4年后幼升小，家庭目前年收入45-50左右波动。父母这套房售出后考虑换房，优点是无贷唯一住房，但是目前比较纠结，考虑未来孩子上学和房产保值或增值。
问题一:怀柔这套商贷今年已还完，需要不需要把公积金也在近几年陆续提前还了？考虑一:父母在怀柔直接购置一套房产，可以买怀柔区的学区内房屋，有当时看了新盘北科建水岸雁西，是洋房，一层带院总价不到300万。开发商的概念是洋房+怀柔科学城+科学城配套小学（北京实验二小怀柔分校），这种选择是满足了父母居住环境+孩子上学需求（学校目前一般）。但是看了您文章，也知道这种新盘属于站岗盘，预计5-10年后才能出手。这个想法衍生出的一个问题是:怀柔科学城未来发展您是如何看待的？多长时间才能影响到楼盘增值？
考虑二:在市区朝阳新源里、柳芳、花家地这一类地区买一套带学区的老破小，可以贷款一部分整体预算提到500左右，租金补贴房贷。占一个朝阳的学区学位，孩子一年后幼儿园回城里上学，上一些九年一贯制的学校，但是朝阳区目前的升学率惨不忍睹。
考虑三:这一条原本没有，在看完您的文章和向周围教育口的朋友咨询后，500预算也能够上东城区的老破小，东城学区概念相对平均，整体升学率还不错。可以把房子租出去后，在附近再租一套大一点的房子去住。
总结后续问题:综上，我个人还是希望利用这次卖房的契机把400万房款在未来做大一些，如果现在能城里的房，满五唯一出售，恰逢孩子上学，至少加上学籍要求，最快8年后才能出手。等于可以接受较长时间的站岗，那么是在城里老破小站岗好，还是在怀柔科学城这一带站岗比较好呢？怀柔教育目前全市垫底，但目前的信息是2025年怀柔会有一所清华附中承办市教委直管的12年一贯制学校开始招生（我家2026年上学）考虑科学城定位，应该不会太差劲。所以现在比较纠结，这次换房的方向是城里还是怀柔，然后再看自己够得上的区域。望您指点迷津，万分感谢。
A:回答:您好,感谢信任!1、怀柔属于北京的远郊区，位置偏冷，北京的产业发展轴整体是东南，西北有海淀，西南有丽泽，中部有金融街，东边是朝阳亦庄副中心，这几个载体有已经成熟的和正在发展的;所以怀柔发展起来相对较难;一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展，这是楼市的三个支撑点;
这三个对于怀柔来讲难度较大,每一条都存在很大的不确定性;非硬性要求不建议在怀柔置业;哪怕是租房都可,这个是在怀柔购房的基本逻辑,2025年怀柔的清华附中;整体教育质量谁也不敢保证,学校好不好,一是看师资,二是看生源;再往深了说是看家长;从教育均衡的逻辑看,城六区之外先扶持的应该不会是怀柔;
2、东西海朝的学区逻辑不一样,朝阳主要是对外地户籍的家庭比较友好,海淀比较拼,东城相对佛系,又比较均衡,从房屋保值和孩子上学两个维度看在东城以最低总价获取入学名额,这种方案相对稳健一些;城内的老破小不至于站岗,升值属性稍微弱了些,但还是有一些涨幅的,怀柔大概率会亏损,资金成本比较高,另外垡头翠城的房子尽快出售,这种地段的经适房市场不会太好,公积金利率很低,短期不卖没必要提前还;建议认真阅读星球的精华文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
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Q:提问:京总好，向您请教一个个人纳闷的现象：像通州，门头沟这些地区，新房比周边二手房要高出二万左右，但和附近的次新房相比却低1万左右，销售每次都说新房到手后过个两三年后就会比周边高好多，还有的说期房变现房至少就涨1万。新房定价都是这个感觉。
A:回答:您好,销售在忽悠你,并且是在把你当成完全不懂行情的小白忽悠你,开发商的日子越来越不好过,利润这么低,能多卖为何不多卖,好的盘应该是新房比二手便宜,买新房最主要的一个指标就是有价，你要分清楚买进价和卖出价，很多人会认为某个开发商某个楼盘又调价了，但这统统都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，
新房市场的成交价没有任何参考意义,市场也不会承认二级市场的成交价,只有三级市场的成交价才公平、可参考!三级市场是通过各种政策干预,卖家与买家的长期博弈最终形成的价格,大家都认.也就是真正意义的决战是在三级市场,也就是二手房存量房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍
这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7-8折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的;门头沟15-17年炒作的很厉害,这期间开的盘像金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于一直下跌的状态;跌幅超过20%;并且能接盘的人很少,成交周期大多是在一年以上;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
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Q:提问:京总好。我的情况是这样的，老山东里无电梯复式，价值500万；长阳建邦华庭一套三居，价值500万，手上现金150万。目前在双榆树南里二区租的房子，孩子这里上初中，我和爱人一个在中关村，一个在西三环上班，老人在老山东里。想做个资产配置，方案1：长阳卖掉，南里二区买一个三居（已经看好户型，91年三居总价950万），6年后回老山东里再买电梯房；方案2：长阳卖掉，石景山鲁谷新房（学仕里行不？）购置一套700万三居，6年后回老山东里再买电梯房。方案3：长阳保留，石景山鲁谷新房700万。纠结：石景山房子比较坑，海淀其他地方不熟悉，双榆树房子比较老（户型还可以），长阳感觉以后也起不来。请京总指导
A:回答:您好;感谢信任;效率最优方案应该两套全出;500+500+150=1150(可以再适当加一些杠杆)这个资金买入一套纯投资品吃几年板块行情,未来再想做置换或者去别的地方买,主动权在自己手里,并且这个过程资产是处于升值状态;可选择的范围更广;
1、北京整个城市的产业布局发展轴是以东南为主,西北有海淀,中部有金融街、西南有丽泽(处于发展阶段),再想发展出一个新的产业似乎有点困难,其次北京目前的人口进入停滞阶段，不足以支撑郊区的发展，做为投资这种地方一定是要回避的，价格决定了未来房价的空间，买的低省下来的就是利润，低价本身是一种优势，用低成本买到高价值的资产就是赚到，以后卖房时议价权也掌握在自己手里，这里的低价不是价格绝对便宜，而是相比竞品更有性价比，绝对价格更低的通常都是坑，而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间
房山明显的缺乏产业支撑，商圈很难形成,一套房子最终的价值不仅要看它价格，还要看它的盈利能力和成长性等很多因素。买便宜房子，就如同拿一张一百元的人民币，换了一堆韩币一样，虽然在你面前堆了一大堆，但它们并不值钱。房产是个长期持有的投资品，随着社会的发展，经济的增长，尤其是像北京这种购买力比较强的城市，人们对房产的要求会越来越高，买太差了，将来没人愿意要。核心地段优质物业，永远是市场上的稀缺品。长阳属于丰台的溢出,未来丽泽人口饱满一部分刚需客在核心地段上车压力偏大会选择在长阳上车,但依然属于通勤阶段,兑现起来较为困难.
2、石景山本地缺乏核心产业支撑，购买人群全来自海淀西城的外溢人群，未来石景山的规划也是偏生态，投资价值相对较弱;现在房价涨幅的规律是学区房和热门区域(核心区)品质次新,第一波上涨,紧跟其后的是同区域内管理较好的老公房社区,第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车次新盘领涨,规律是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,
第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;但目前普涨的行情越来越少，预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新，现阶段买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，能否在有限的资金让利益最大化,这是现阶段投资的原理.
配置核心区优质房产一直是我的理念;不是说其他地方不会涨,投资是效率优先原则;有更好的投资条件固然选择更优质的区域更优质的楼盘,确定性也更高;关于选筹上,1150-1400之间做纯投资选筹;如果买双榆树也能跟着大盘跑,但涨幅上没有热门区域品质次新行情好;双榆树整体以老旧社区为主,比较好的是东里、知春里其次是北里,1000多万的价格配置这个位置的房产还是有点亏,可以和家人商量下看能不能接受短时间的通勤,或者投住分离,配置最优的,以租换租;有问题再沟通.建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
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Q:提问:京总您好，很荣幸加入，本人丰台东丽温泉一套小两居，然后想置换到车道沟附近小三居预算总价750左右，娃在紫竹院学区，主要考虑挨老人近点，以后方便，不知道是否合适。或者有重点推荐区域参考一下，谢谢
A:回答:您好;感谢信任!1、东丽温泉在丰台属于洋桥板块,这个区域内的住宅普遍为90年左右建成的,2000年以后的只有一个小区,北京的二手房市场除了东西海2000以前的老房子,面积越大越难卖,小面积总价低,刚需客为了通勤距离会选择拿来过渡一下,洋桥这个板块在丰台已经往固化的方向倾斜,未来很难吸收到市场上的优质购买人群,本地稍微有几个钱的都会选择到更优质的区域生活
其次丰台本地缺乏核心产业,房子要稳健的保值增值，第一取决集中的产业，第二取决于成熟的配套，第三取决于品质。尤其是商圈的品质和人文;丰台没有学区概念，只能抓这三个;产业是吸引人的作用，教育是留住人的因素，丰台这两个都没有，所以房价常年洼地，未来教育均衡下的前提，优质的资源会投入到高端人才聚集的区域,
优质的产业结构背后意味着高收入,高收入可以吸引更高层次的人才,持续不断导入人才;各种高端配套起来就会容易的多,有了这个基础慢慢这个区就会形成良性循环,会越来越有活力,对人才、资本的吸引力度也会持续增强.所以丰台值得持有的房子只有丽泽附近的优质板块优质小区,其他区域的房子持有成本很高,不是说不涨,投资是效率优先原则,如果有条件固然选择更优质的区域;才能吃的板块红利,搭上这座城市的快速列车.从这几个基本市场规律出掉往其他区换大方向是正确的
2、距离紫竹桥比较近的板块可以看看厂洼小区;这个老社区管理不错,性价比也可,750认真淘淘拿一套三居性价比还是很高的,其次可以关注下公主坟的翠微中里、南里;都是在你们预算范围之内,如果就近选择优先厂洼,能接受一定的距离可以关注下公主坟;这两个板块在这个预算都还不错;祝一切顺利!
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Q:提问:目前西城有个老破小自助，为了孩子老人居住环境好点，准备再入手石景山天赋和丰台华曦府，问问楼主推荐哪个，想买4居，最初计划在石景山，但对这个区域实在不了解，担心房子不保值或者通勤不方便，工作在复兴门，可惜天钻已经卖完了，不然那个也挺好。目前又看了丰台的华曦府，感觉性价比不错，不过交通好像没有天赋方便。天赋是不是区域回迁有点多？
A:回答; 您好,感谢信任!总价过高布局石景山和丰台不是一个特别明知的选择,天赋要比华曦府的优势更明显,但石景山本地缺乏核心产业支撑，购买人群全来自海淀西城的外溢人群;石景山的定位虽然是向高端产业转型,但从实际看更像是一个通勤的卫星城，更多是承接海淀西城的溢出人群.如果未来产业转型失败，最终的定位会向门头沟看齐，整个区的购买力相对较弱,
房价之所以有支撑是因为处于海淀和西城的主要溢出区域,如果石景山未来不能吸收优质的产业加上楼市普涨的行情越来越少，那么投资石景山的房产站岗的可能性比较大。天赋的优势是在整个石景山算是品质的优质盘了,户型做的也很好,基本没有任何瑕疵,未来这个盘在整个区域有一定的稀缺性,自住的话很不错,这个盘的价格不算便宜了,短期存在一定的溢价,石景山成交量最多的一个商圈是鲁谷,鲁谷成交量大的原因是处于石景山的东大门,紧靠海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟,鲁谷一直在截留整个石景山西部的客群
这个商圈成交量最大的2个楼盘,远洋山水、京汉旭城;远洋山水目前的在售均价是68000一平米,京汉旭城在售的均价是64000一平米,鲁谷商圈的品质楼盘远洋沁山水在售均价是91000一平米,未来天赋的行情主要还是来自海淀和西城,一部分客群如果接受不了远洋沁山水的价格和远洋山水的品质,可能会牺牲距离选择次级的品质盘;其次这样的区域总价如果在1000以上,总价越高流通性越差,房子流通性差金融属性价值都会打折;祝一切顺利!
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Q:提问:您好，慕名而来。京户俩娃，目前大娃预计26年上小学，京房在马驹桥的香雪兰溪，现金150，想做置换。两种方案，一是卖掉香雪兰溪，加手里现金，加杠杆清河买一套700左右的房子，以后孩子上学过去用，也可以升值。职住分离，继续租住在西局。二是，香雪兰溪不动（价格低，卖了是亏的），150加杠杆，高米店北金惠里93平米两居，改三居。认命了。不动了。
A:回答:您好,感谢信任!1、房产属于每个家庭的基础设施,应该尽快解决,然后才能有其他更好的发挥,如果不解决家庭的基础设施问题,没有一定的优质资产打底,通胀会逐渐洗劫我们的积蓄,持有优质不动产的才算是真正的资产阶级,拥有足够优质的资产,心态是阳光的,判断风险能力是强的,如果我们想拥有好的人生,拥有真正的自由,真正的善良,应该成为一个有产者,最好成为一个厚产者,幸福指数也会提高
人这一生到了一定的年龄,如果还没有把身价做起来,还是一个没有产业的人,会对社会的变化政策极度敏感,没有能够带来安全感的筹码,家庭和外界风险是同样的;现阶段只要努力每个人都能通过买房来实现升阶;我们生活在北京是幸运的,可以通过努力买房不断积累自己的产业,相反生活在小城市或者没有机会到北京工作的人没有这样的机会,从我们自身来讲应该把握住这样的机会;
2、马驹桥是一个潜力地段,香雪兰溪属于区域内的品质盘,如果区域发展较好,这个盘必然会升值,持有香雪会出现2种情况,涨或不涨,这两种情况都存在着不确定性,而买清河板块的优质盘,必然上涨,只是时间问题,一个是不确定性,一个是必然性,这就是机会成本,未来楼市的分化速度会远比大家看到的,贵的会越来越贵,便宜的会越来越便宜,优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现,到顶后再想置换难度会更大,其次高米店北金惠里楼盘行情很差,未来的上涨空间也很小,从投资角度完全没必要买这个盘,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章思路选筹包赚,祝一切顺利!
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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
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83#通州跑赢大盘选筹导图
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持续更新中 |
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发表于 2022-12-1 17:25:57
