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这期聊聊当下楼市的真实情况，大家先思考几个问题；
1. 中国的房地产为什么是支柱产业？
2. 今年以来几十个城市出台了救市政策，楼市为啥不像08年，15年那样火起来？
3. 从2020年下半年开始截止到今天，将近2年的时间，北京楼市个别区域暴涨50%是为何？
4. 北京的楼市是否有泡沫？北京的房子今年还能买吗？
一、房地产之所以成为支柱产业，有多重因素，咱们今天只针对房地产的两个重要功能做点分析。
1. 财政属性：网上一个很流行的说法，房地产是收集劳动剩余的工具。大家都知道， 98年房改到现在24年，中国城市化进程的速度在历史上也是绝无仅有的。城市化建设，修地铁，盖学校，盖医院……都需要钱，钱从哪里来？94年分税制改革后，改变了地方政府发展经济的模式，催生了土地财政和土地金融，成为地方政府推动快速城市化和工业化的资金来源。卖地的本质是，通过银行把居民的储蓄以及未来的收入都转移到ZF手里，这就是土地cai政。所以为啥年轻人买房那么难？难就对的，你产出10个苹果，自己留1个，被拿走的9个就是你的劳动剩余，所以买房付首付才有掏空6个钱包一说，也就是6个人一辈子的积蓄才够你的首付，外加上你一辈子的积蓄去还清贷款。父母那一辈靠种地缴公粮为我国的工业化做了很大的贡献，80后的村二代，为城市化做出了巨大牺牲。说到底，大城市的繁荣，是以乡村的生产要素流失为代价，也是以新市民的劳动剩余为基础。这样做对吗？回顾这几十年的发展，是有很多历史遗留的问题，但是当时我们的国家可能没有更好的选择；
2. 金融属性：房地产投资是怎么拉动经济的？从财政角度来说，就是将居民过去30年的积累+未来30年的收入，短期内全部用掉，投入基建，带来正循环。从金融角度讲，银行的房贷就是金融放水，极大地丰富了资金的流动性，过去十多年房地产市场的通胀也是这么来的。不管是财政功能中的未来30年的收入还是金融功能中的房贷，本质都是负债，所以房地产经济的本质是债务经济。
二、既然房地产是支柱产业，为什么被称为社会的毒瘤呢？
1. 房价的定价策略，并不是人人都买得起。房地产有两个属性，一是刚需，毕竟中国几千年的文化，安家立业，结婚生子上学落户都和房子挂钩；二是稀缺，有人说现在房子那么多，怎么会稀缺呢，如果严格按照市场化角度，房子并不稀缺，前阵子黄奇帆老爷子已经说了，中国人均住房面积50平，已经到发达国家的天花板了，但是人均，不是人人，少部分掌握着大部分优质房子，A股里很多上市公司在一线城市拥有很多不动产，这个也是不争的事实，为啥中国A股和男足一样，钱没用在正途；怎么造成的稀缺，因为垄断，所以为什么过去有很多人喊房价高，喊了10几年，越喊越高，为什么房价不会像他们期望的下降呢，因为垄断制造稀缺，稀缺可以把价格抬高到刚需群体的中位数购买力水平，所以会有很多人是买不起房子的，买不起的人抱怨很正常，但是抱怨没用。
2. 制造了社会财富分配的不公平
为什么当下年轻人有躺平思维，而躺赢的人立马鸡飞狗跳起来？这说明里面财富分配有问题，不是按照你的功劳分配财富，所以才有了实业误国，炒房安邦的戏语。咱们不可否认土地cai政为中国的城市化进程做出了很大的贡献，动辄几千亿的基建投入，都变成了周边的土地溢价。问题是该由谁来享受这个土地的增值收益？炒房客，拆二代，对社会有什么贡献，就是因为运气好，享受了时代的红利，拿走了由全民劳动剩余转移带来的土地收益，这合理吗？为城市做出贡献的打工人，却没有享受到这个收益，这公平吗？
三、今年以来上百个城市都发起了房地产救市政策，最近更是很多取消了限购，为什么楼市没有像08年和15年那样直接火起来？其中大部分是3-5线城市，同时也不乏南京，沈阳，郑州这样的城市。何要救市？本质上救的是房地产的支柱功能（财政和金融）。现在开发商又是密集违约又是少拿地，前有恒大华夏幸福，后有融创佳兆业等大型房企密集违约，目前拍地的70%的都是国字背景的房企，民营企业很难，难在高负债难在融资。确切的说危机的火苗，已经从开发商的债务蔓延到地方cai政（cai政缺钱和流动性差）。要救cai政和流动性，说到底还是在债务经济上再加码。也就是说，只有让打工人背更多的债，资产价值就会进一步推高，流动货币也会更多，开发商的问题就能解决。这就是所谓专家的注意，把房企的负债转移到打工人头上；什么降首付，延长贷款期限，就是不降房价，说明不是让你过的好，而是让你的债务背得多点，背的久点。这波为啥没有效果内，一是疫情导致大家收入不问题，灵活就业就有2.5亿人，啥叫灵活就业，就是工作不稳定收入不稳定，大家真没钱，或者说仅有的钱是抵御疫情冲击用的。二是不提高大家的收入，房价收入比差距越来越大，月供也是大头，真还不起；三是人口开始负增长，悲观预期加剧。四是年轻人开始意识到高负债运转自己的人生，本是朝气蓬勃的年龄，确显得暮气沉沉，为何不选择另一种人生，少消费、少生育、少负债，以获取更大的自由。
四、以上都是宏观的现实情况，那么具体到城市，情况就不一样了，北京楼市在17年之前，是普涨普跌的，无非就是这个板块涨的多，那个涨的少而已。17年之后整体阴跌了3年，楼市分化。从2020年下半年到现在，部分区域房价已经超过17年初的最高峰，例如：东西海的部分学区，亦庄学籍范围，朝阳的新北苑，望京，太阳宫等，但是也有相当一部分区域价格没怎么动。满足一下几个条件的，这两年价格都飙升不少，少则15%，多则60%；1.次新房，这部分是改善居多，大家从追求有房到追求品质；尤其是5环内的次新房几乎没有不涨的。2.带有学区属性的，疫情导致很多有条件的家庭出国的计划搁浅，转头看看北京优质的学区资源，外加15-18年新生儿数量是个小高峰，优质学区供不应求，所以有这份需求的，能上车尽早上车。3.有产业支撑的片区，大城市的通勤是个很大问题，大部分买房还是相对靠近工作的地方最好，有产业的片区可以吸引更多高净值人群，这部分人也带来了购买力；以上就是北京最近楼市的真实情况，你家的房子涨价了吗？评论区聊聊。
五、北京的楼市是否有泡沫？北京的房子还能买吗？
先说答案：北京楼市泡沫很小，北京的房子长期还是可以持有的；北京楼市是否有泡沫，首先要知道何为泡沫，北京的购买力能否支撑它的房价，还是说北京的房价大部分是杠杆。先了解下情况，北京的限购限贷政策是全国最严格的，首套房首付35%（普宅），现在除了6环外，新房普宅很少，所以基本都是40%，二套80%。二手房的首付全部下来，首套也要占到总房价的40-45%之间，二套的话要占到80%左右。所以在北京买房，加杠杆的程度不像以前那么大。另外有个情况，去年底海淀树村千万豪宅的日光盘，以及今年初部分楼盘的万人摇号，中签率和买彩票中奖差不多，所以北京的楼市刚性很强，购买力很强。总的来说虽然北京的房价高，但是整体来说泡沫很小，如果不是控制的那么严格，可能价格就不是现在这样了。那么北京的房价是不是只涨不跌呢，也不是，既然是商品，就没有只涨不跌的东西，北京的楼市整体是波浪式上涨，但是整体涨幅不可能像以前那么快了。北京的房子还能买吗？如果你是自住，有上学需求或者中长期持有，该买还是可以买的，因为有需求，但不是什么地方都能买，尽可能的买成熟片区的房子，卖概念的地方，还是要冷静。如果不着急用，接下来几个月可以看看走势，当然遇到低价的也可以出手，毕竟实体经济不景气，有些人是要卖房变现的。从现在到年底，可以看看政策以及市场走势在做决定。 |
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发表于 2022-11-27 12:46:37
