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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷，我们夫妻俩都在丰台工作，准备在丰台买一个总价640以内，近地铁的两居，希望房子能保值，之后好流通。目前比较喜欢上海建筑，建邦华府，万年花城，但这几个小区只能够到顶层，底层或者户型不好的类型。西华府，三环新城，彩虹城房源还可以有一点选择空间。想听听您的建议，应该怎么做选择。或者有什么更适配的小区推荐呢？
回答：你好，从升值性角度来看，其实都差不了太多。如果上海建筑、建邦华府、万年花城是硬伤房源，那还是尽量避免。而西华府、三环新城8号院表现也不错，有合适的房源，还是可以重点考虑。万科蓝蓝沁家园，或者西红门的新房也可以考虑考虑。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
2、提问：京爷，你好，想请问是不是非电梯房就很不好啊。然后是不是过高的电梯房也不好呢。看到有些小区好多都是25以上甚至30以上的电梯房。如果不换，据说房龄老了以后维修很难，老化也很快，根本坚持不到70年。这些观点对吗。难道应该选择老破小，80-90年代的房子更好吗？不好意思可能这辈子只能在北京买一套房，换不起房，所以想的有点多。谢谢
回答：你好，这个问题相对复杂，具体情况具体分析。25以上甚至30以上的电梯房，一般都是比较新的小区，跟80-90年代的老房子还是有年代优势的，所以可以优先选择。是否能坚持到70年，我认为不要太考虑这个问题，毕竟太遥远了，不过需要注意的是小区的管理水平和维护水平比较重要，直接关系到小区衰败速度，因此在选房的时候多考虑。对于非电梯房，如果是六层小板楼的2-3层还是不错的。不过这类老破小如果没有学籍或者学区的话，升值性还是差点儿意思。你可以参看星球内部资料《北京买房卖房技巧》《北京买房顶级思维》
3、提问：京爷好，立水桥的北京北怎么样啊？中介比较推荐。但是我在网上查，说靠近轻轨，有噪音。而且好像现在的成交价都超过2017年高点了。有点怕站岗。还有，如果买小两居，从自住和保值的角度看，您觉得北京北，望春园，北苑各个园，还有回龙观，霍营，您觉得怎么排序比较好啊。感谢
回答：你好，北京北小区有一定的价值，因为次新、地铁，价格也符合板块定位，在周围中有一定的稀缺性。所以升值性能略微跑赢大盘。从小区来说，回龙观、霍营的次新商品房>北京北/望春园>北苑各个园。但具体情况得具体分析。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
4、提问：京爷好，持有房山加州水郡房子，17年初高点买的，想置换到海淀，何时出手比较好呢
回答：你好，房山加州水郡房子，短期来看，升值性比较一般，可能比较难涨，如果需要置换，尽早卖了，毕竟你的目标房产如果一涨就会涨很多。现在就可以挂出来。你可以参看星球内部资料《北京n大不能买的房产》
5、提问：京爷您好，想问一下关于朝青板块三个盘：国美第一城，华纺易城和青年汇
#华纺易城两居800+，青年汇两居800-，国美第一城两居700+户型略差，青年汇和华纺两个小区两居的价格能在国美上车一个普通的三居了（国美的单价低，两居三居买到的面积更大）这四种选择从升值潜力的角度，哪一个更优？
#国美第一城2号院和3号院，预算允许的情况下是不是选择3号院更优？就是更靠近地铁站这边的院
谢谢！
回答：① 升值潜力来说，国美跟青年汇，相比较青年汇更适合投资，但差别不会太大。② 3号院，一个是距离地铁近，其次是离火车道有一定距离。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
6、提问：京爷您好：请问通州的金地壹街区的房子，在位置，配套和未来发展，想听听您的看法
回答：您好，金地壹街区属于自住为主的楼盘，未来环境和管理应该不错，居住品质没问题，升值性可能短期弱一些，因为通州限购、周围产业还没有起来，估计得长持才行。全北京的新房我们都能团购，比自己去和跟中介去便宜，需要的加我
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《京爷北京买房十大顶级思维》
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发表于 2023-1-17 10:49:04
