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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷您好 考虑投资➕自住 预算八九百万 国美第一城2号院、3号院，美景东方，丽水嘉园 更推荐哪个呢？买两居还是三居呢？谢谢
回答：你好，国美第一城2号院、3号院属于热点板块流通性热盘，有某种意义上的稀缺性，所以升值性超过大盘；美景东方，小区在周围中算还行，但板块还是差了一些，所以天花板也就是跟着大盘；丽水嘉园属于朝阳公园附近的刚需到改善之间的过渡产品，流通性还可以，但升值性也就是大盘左右水平。以上都能从过往历史数据中体现出来。可以选择国美，两居和三居都可以，我个人认为自住的话，可以重点考虑三居。你可以参看星球内部资料《北京二手房买房看房技巧》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
2、提问：京爷好，接上一问。三环新城8号院紧邻火车站，现在刚通车可能不明显，以后会不会面临着人多、杂乱、治安隐患、交通拥堵、噪音、物价高等问题？
回答：你好，三环新城8号院的价值在于西南方向地铁次新房，均价相对刚需友好，这个院也属于相对好点儿的院，所以流动性和升值性都不错，是可以略微超过大盘的。未来有丽泽利好，而火车站确实带来周围界面的混乱，不过我感觉利好和利空或许会相对对冲，总体来看其价值依旧还是有的。你可以参看星球内部资料《北京这些小区跑赢大盘》《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
3、提问：京爷好，海淀定慧西里的塔楼价格比板楼便宜，塔楼近几年涨幅慢,塔楼的小一居有投资价值吗
回答：你好，定慧西里的价值来源于海淀+学校，所以投资时，只要是最低总价上车房即可。也就是只要总价最低，那就值得投资。你可以参看星球内部资料《北京买房看房技巧》《北京这些二手房跑赢大盘》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
4、提问：京爷，请问总投资六百万，朝阳双井板块，有什么好推荐的次新小区的二居？
回答：你好，600万在双井选一个次新两居，基本上也就那几个，如百环家园、华腾园，或者附近九龙山的后现代城。这几个都是大盘左右或者略微超过大盘的水平。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
5、提问：京爷，国美第一城相对于周边来说均价很低，算是您说的均价异常低的小区吗？国美第一城只是因为小区环境和交通才和周边同房龄楼盘差距比较大吗？谢谢
回答：你好，这不算均价异常低的代表，一般来说是同档次小区中，均价异常低的小区需要注意。国美第一城属于附近的次新商品房的上车盘，而润枫、华纺档次明显高一些，自然不能相互对比均价。你可以参看星球内部资料《北京买房顶级思维》
6g、提问：您好 纯投 预算1300-1400，希望三居，中高层不希望临街。
目前考虑以下板块和小区
方案一：望京国风北京（西南、南北）宝星国际二期（西南）、首开知语城（南北）、上京新航线
方案二：双井富力城小三居、苹果社区161大三居
三：临太阳宫 UHN国际村
四：西北旺 （离得家和生活半径较远，目前还没有踩盘）
不知以上您的意见如何，希望未来稳中有升，最推荐哪个板块和小区，非常感谢！
回答：你好，这些选择其实都还可以，以下是我的看法：
① 望京板块未来的发展方向在于北面，可以尽量考虑上京，或者看看澳洲康都。
② 这个预算，可以尽量考虑苹果社区161大三居，户型好，卖相好，流动性也不错。
③ UHN国际村，属于略微超过大盘的类型，不是很好的投资品。
④ 西北旺还可以，比如中海枫涟山庄，值得去看看。
这里面可以重点考虑① 和 ④
你可以参看星球内部资料《北京这些二手房跑赢大盘》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
欢迎提问，内部资料：
《京爷北京买房十大顶级思维》
大数据：
《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
《独家楼市大数据实时监测，这些板块正在上涨》
《北京各小区历史收益统计，让你成为投资专家》
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发表于 2023-1-17 09:37:50
