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最近西城学区房听说爆出大雷，但是也有文章说大雷的多校划片是买房买晚了的人，直接被顺位了。一直觉得投资房地产还是什么市场，背后的逻辑都是类似的，咱们今天就唠唠北京的房市。
由于链家的数据已经不对外公布了，我为了了解市场行情，天天上链家佯装买房才获得了少量的抽样数据，所以没办法给大家出一些精确的连续时间序列数据图做分析了，咱就就我获得的抽样数据，了解个大概趋势。
从2020年8、9月北京第二轮疫情过去以后，首先海淀中关村三小学区神盘蜂鸟社区小户型领涨，从2019年的14.5w成交均价涨至17~18w成交价左右。涨幅在20~30%左右。蜂鸟社区小户型的启动带动了整个万柳片区的火热，进而带动了世纪城（人大附小学区房）的启动，但是观察2020年9月至今的交易情况会发现，整个海淀涨幅较大的楼盘集中在两大种，一种是一流一类学区，而大学区分类下的涨幅较大的品类为：1、一居室小户型一千万以内的总价，代表楼盘蜂鸟社区。2、一居室两居室千万内总价的滞涨回迁楼盘“烟树园”和“晨月园“的垃圾户型。3、次新大户型好房，代表楼盘鲁艺上河村、光大水墨二期。第二种是2014、15年以后的高大上人居改善型楼盘虽然没有什么好学区但是地理位置较好、房子好且新，代表为京投银泰琨御府、永定翠庭。 整个海淀区第二种价格现象是价格微涨15%以内但是交易量明显上升，这里主要是一流一类学区的较老小区的大户型和一般学区的较新楼盘比如雅士合金公寓和永定华庭、金玉府。咱这么盘一遍所有数据后总结来说就是房子有这么几个属性：学区、位置、设计（包含户型、朝向、小区环境）、面积、年份。 整个市场如a股一样，已经进入了分化阶段，这波海淀领涨房源是好学区+好位置+小面积以及好位置+好设计+好年份。可以看到，交集就是好位置。。。就如某位大佬所说，物业的价值集中在location、location、location。。。
西城的整体涨幅幅度和海淀类似，但是西城的房子和海淀有些区别，比如顶级学区房一般都是老的和渣渣一样，西城的二类学区次新房比海淀的次新房更旧，户型更差、比如马连道和广外的几个典型小区：红山世家、丽水莲花、朗琴园等等，但是至今的成交价涨幅也是超过了海淀的二类学区次新的。只能说这样的市场现象可能是因为西城提供的就业机会还是远多于海淀，房子毕竟买来还是住的，买盘和需求更加旺盛。除了西城海淀以外，丰台石景山朝阳的大部分片区都价稳量升，亦庄新区由于土地供应较多，目前二手房交易很少但是新拍地价格节节攀升，新房价格涨幅达到30%。
中国房地产市场已经明显进入了后半场，从普涨作为关键词进入了分化作为关键词。斗胆预测一下未来的北京市房地产走向：1、顶级好位置比较新的房子，比如金融街的西城晶华、王府仓胡同十号院（金城华庭）、南礼士路46号院、融创使馆一号院、在未来三年内仍能达到每年综合收益率超过7%。2、比较好位置的人居环境次新，比如京投银泰琨御府、雅士合金公寓、永定翠庭、永定华庭 、乐府江南、欧洲公管等等年综合收益率超越房贷LPR收益率上浮百分之二十。3、好位置的老旧小区，如果进行老旧小区改造，仍旧有比较好的保值价值，但增值预期不强。不好的位置的老破小将进入阴跌。收益率为负。把房子的收益和金融产品对比因为感觉金融产品和房子是一个替代性产品，都是对资产的大类配置。
另外单独说一下亦庄、朝阳金盏、石景山古城和门头沟片区、和通州。这几个区域为北京市近年打造的新区，如果说海淀西城东城是明显的存量博弈，更多的分析放在二手房，那么这几个区域是新兴供地较多，楼面价也都是明显上涨的。个人认为选房就像选股，不好的股票板块也能出牛股，一般的片区也能出牛盘，综合从从板块未来增值排序的话，亦庄>通州>朝阳金盏>石景山古城。目前通州的限购比较严格，所以价格涨幅一直有限，就目前来看，窃以为政策预期是平稳的，五年内不会出现限购政策松动。亦庄、大兴新城片区的产业比之通州可能稍弱，但好在能承接全北京的买盘，限购政策较松，加上供地积极、产业引进落地较快，配套基建上的快、自然环境优美，非常有可能成为一匹楼市黑马。朝阳金盏和石景山古城依托的买盘都是现有就业改善外溢，增量就业买盘较少，所以排序放在亦庄和通州之后。
用一句话来做个收尾：房子是用来住的，不是用来炒的！ |
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发表于 2023-1-12 14:10:15
