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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐好，一直关注你的回答。首问首答，已经买了昌平限竞房一套，但是距离太远，交通不便。考虑到目前学区多校划片，想再购置老破小一套，属于二套二贷。目前子弹300，预算400-500。主要是同时兼顾上班和学区，我和我对象一个在东部，一个在西部，距离较远。想问房姐，目前1.购买老破小是否购买90后还是85前，预算不够，90后得房率通常较低。2.如果购买老破小，哪些小区推荐，能兼顾学区和交通，主要还是想买北部房源。3.购买老破小有什么点需要特别注意。
回答：1. 85后的学区房是可以考虑的，非学区尽量买90后2. 500左右带学区可以看下 南湖东园二区，小学一般，对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶，可以做为第一选择。其它还可以淘下亚运村板块，可以看看慧忠里，对口朝外本部，九年一贯制；还可以看看安慧北里安园，对口陈经纶嘉铭 。还有安贞门到惠新西街南口附近的房子，比如安贞里 安贞西里 胜古南里这些3. 老破小买核心区的，郊区的老破小不能碰。品相要好的，好的物业会提升老破小的价值
提问：房姐您好，今年准备7.8月份买房，sfsd，首付预算500-550万，因为没有户口，所以考虑朝阳上车，最近看了望京和亚运村很多房子，次新好的三居都1000以上了，800左右的都是老房三居多，所以是买一个好一点的两居合适（保利金泉，澳洲康都)？还是买个老一点的三居好？
回答：近期次新盘上涨幅度比较大，现在老破大反而突显投资价值，性价比更高，也会有几个月的补涨期。抓住这个窗口，建议上车老一点的三居
提问：房姐好！本人有个名额计划购房纯投资，房价在1000-1500左右，1.请问哪些板块小区未来成长空间更好？2.望京橄榄城100方左右南向两房1150万与双井首城国际南北向3房1480万哪套房未来成长空间更好，都是中高层。3.北上广深本轮房价北京涨幅最差，后续情况怎样？谢谢您！
回答：望京和双井都在选筹范围内，但这两个板块的作用是完全不同的，望京产住结合，天花板高，成长性好，这个区域特点就是次新盘涨幅居高，橄榄城、东湖湾、保利中央公园 都是领涨盘，大多是改善群体，不缺接盘侠。双井是一个宜居的生活板块，就是CBD的后花园，位置好配套成熟，成长性一般，但是风险很低。这个板块的 首城国际、乐城国际、富力城 都不错能持有8年以上建议看望京，否则就稳一点看双井北京一直是政策在压制，限购全国最严，在这种高压状态下涨幅也不算低，可见背后的购买力有多强，深圳上海都出了新的限购政策，都被按住了，大概率要横盘一段时间，北京这一轮基本没有加码新的政策，未来大涨肯定不会，一线城市都不会出现大涨了，毕竟要维护“住房不炒”，但是北京的暗涨是一定的，是由城市的吸引力和刚需的购买力决定的。
提问：房姐好！新人首问！1，如果想买在房山长阳或者良乡，自住兼投资，400万子弹，二套，主要从保值增值角度，哪几个小区最为推荐？2，如果不买在房山，仅为投资，400万子弹，二套，北京投资回报率最高的小区有什么推荐？
回答：1. 长阳：紫云家园、新悦都、长阳国际城、熙悦山 2.良乡大学城北：金地朗悦（或国誉府）2. 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区、石佛营西里、安苑北里、安慧东里、丝竹园、惠新里投资角度，首选城区内
提问：房姐您好，小白首次提问：目前角门有一套老公房（价值380左右），手里有150子弹。未来5.6年孩子上学还要置换。请问现在是置换一套700左右的自住？还是购置亦庄橡树湾的小两居作为投资好呢（有首套资质）？如果置换700左右南边和东边哪些盘升值空间大？购买远郊新房投资趋势如何？谢谢解答！！
回答：有首套资格建议置换，在北京总价越低的盘溢价越高，需要上车的人太多，竞争导致的结果。700+的标的刚刚脱离红海区选筹建议看下九龙山、朝青、双井 例如 国美第一城、苹果社区南区、风度柏林、首城国际，丰台看下 星河城、万年花城远郊新房要看位置，没有地铁和交通不便利的地段慎选
提问：房姐，西安浐灞住宅一大套。同时北京有购房资格，预算500w。是否可以出西安购入北京？时机大概是什么时候比较合适？
回答：西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，房价过去4年涨幅也偏高，现在入场有追高的风险。尽早入北京，现在的非高溢价的学区标的还是在涨，依旧是卖方市场，今年上半年北京成交量又创下5年新高。即使最近出台新政，封堵了离婚买房的补丁，但对后市的影响也不大，只是一个定向调控，小的波动反而是一个入场时机。
提问：房姐好！子弹350到400发，工居刚下，全球名下现无房但曾有一套贷款记录，不便用本人和先生名字办理dy贷，不考虑学区、交通、小区环境、周边配套。因为这点钱买不起有前途的大三居，计划先拿一套有前途的，两、三居都可以，将来换个大三居，顺便把老公踹了。月供2w左右无压力，能否给个选筹建议？个人喜欢东面（可以忽略），同时你们如果有选筹服务或者中介服务，麻烦安排人员联系我，可以进一步。
回答：您好，400的首付，2W的月供，可看总价800内的标的，望京涨幅过大可选筹的标的并不多了，从板块轮动来看，现在建议看四惠，朝青、大望路 、九龙山。 例如 苹果社区南区、东恒时代二期、爱这城一期、华纺易城、润枫水尚
提问：房姐您好，我最近买了中海寰宇视界，72平，主要看重离地铁200米，纯2套保值抗通胀的想法，是知道您之前买的，准备放个5年以上再出了，您之前说过房山会两极分化，能详细谈一下吗？
回答：房山的涨幅很可能会跑输大盘的，就像这半年一样，上涨大多是核心地段品质盘和顶尖的学区板块，其他远郊城乡结合部都没怎么涨，这种趋势还会延续，持续分化，住房不炒的政策就决定了 不会出现普涨的情况，也就是只有购买力和需求足够强的板块，才有被继续推高的可能。而且北京每一轮的上涨都是置换人群推动（学区需求+刚改），80%的置换都是在核心区内，郊区板块除了别墅区，大多是刚需客户，而刚需的购买力是不足的。
提问：房姐您好！有几个问题求教：1、本人多年前帮岳母在大兴南中轴磁各庄桥南购置了一套金融街金色漫香郡电梯洋房（137平户型很好，毛坯空置），近年处于不涨阴跌状态。是否需要尽快置换到五环附近？还是等北京热度起来卖个好价再说？2、本人北京还有第二个房票，但资金有限，只能买郊区小户型。一直判断不清的是未来北京涨幅快还是房价不太高的强二线涨幅快，比如重庆、郑州，还有发展不错的地级市比如珠海、无锡。求解惑，谢谢！
回答：1. 感觉那个地方发展有点难，离机场线磁各庄站也很远，长期看是跑输大盘的，建议置换掉。2. 涨幅上强二线可能会高于北京，但是哪些城市哪些板块会涨，是不好选择的，而且很多二线城市价格并不低了。北京的确定性很强，就像优质蓝筹股，大概率会持续上涨，郊区只要靠近地铁涨幅就很稳。我建议集中子弹买北京，有确定性涨幅远比去赌一个未知区域要好。
提问：目前西城裕中西里有套房子52平，有贷款240。手里子弹230，想买二套，二手房看过西坝河西里，定慧西里（海淀学籍），新房目前在考虑亦庄路东区臻珑府77平东西向小两居，目前尾盘，能选的楼层只有三层。想请您推荐下二套在230资金情况下可投资的二手房和新房小区？另外，亦庄路东区楼盘可以买吗？
回答：臻珑府属于限竞房 缺点是离公共交通有一段距离，周边围绕的回迁房和公租房对品质认可有影响，定价较低对于上车盘可以考虑， 选筹范围扩大点还可以看下中海寰宇时代亦庄路东未来会导入产业，但是也要5年后才能成型。
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发表于 2023-1-1 19:41:18
