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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
<hr/>一、
我是经常回复一句话，就是近几年的新区新房基本都是自住为主的，在保值升值上别期望值太高。
但这总有很多人不理解：看看北京四环五环，当年不都是新区吗？望京西二旗的升值多好，亚运村、奥园和世纪城什么的也是郊区啊，通州大兴和天通苑回龙观什么的更是纯粹郊区了，很多小区都升值不错啊，凭什么现在就说别期望值太高了？北京是摊大饼发展的，三环之后四环五环，那现在就应该轮到六环了啊。连人家燕郊的房价都涨的挺好，你也说没落后北京，那怎么现在就不能投资了？
开始我还搬搬杠，现在越来越懒的说。那就随便呗，又不是我的钱。但今天是一个替儿子咨询的母亲，说她认可我的观点，但孩子就贪图新房的宜居，还认为越是郊区的潜力就越大。这当母亲的不知道该怎么跟儿子说，让我讲详细点儿。
二、
那就说说吧。首先我这话里有个定语，就是“近几年”。没说前些年，也没说以后。之前的望京西二旗甚至回天等地为什么都能保值挺好，最主要的原因就是离城区近。虽然当时看上去离得很远，但那个时代还是北京快速发展的时期，人口大量涌入，资金也巨额的投到了土地开发上。那三环四环五环的就这么很快的发展起来了。
第一条是“近”，第二条就是“小”。别看二环三环四环什么的只是差了一个数字，但这概念和规模就完全的不同了，只有越小的土地规模才能越快的给填满，配套才会更快的建设。而地块规模越大，投资就需要的越多，建设周期也就越长。所以，每增加一个环线，投资难度就呈指数级的增长。
第三是“限”。在2010年之前北京连限购都没有，对房子的各种限价也主要都在保障房上，新房没什么太多的限制，随便发挥。就算是有了限制上市价格之后，也基本都是在开发完了拿预售证的时候才限的，那就造成什么？造成质量一般都不差，因为开发商还是按照能卖出高价来设计建造的。就算是被限了价也不算太严，都有各种变通的办法。所以开发商顶多是在装修上动点儿手脚，其他的品质并不差。尤其是2015年之后，豪宅遍地，那更没必要偷工减料了，怎么能卖高价才怎么弄呢，不惜工本，投入越多，赚的越多。
所以，前些年的这些新区，只要是被当做重点板块，那都用不了几年就发展起来，像望京亚运村什么的都是几年时间就出了大致形象，不到十年就成型了，生生的造出一座配套完善的新城，保值升值自然挺好。
三、
但是近几年不行了，首先就是限价，几乎所有楼盘在拿地的时候就已经把售价限死了，而且是严格限制，没有突破的可能。政府的手段逐步提升，越来越有经验，自然越来越严。那导致什么？导致开发商既没有了多赚钱的可能，也就没有了提升，甚至是保证质量都未必做到。
反正无论怎么盖都是这些钱，那唯一的诉求就是别赔钱吧。就这点儿空间，能省则省，反正既然便宜了就好卖，买房人的包容度也就会高些，傻子才会确保质量呢。而房子是用来住的，如果质量没有达标，那就不好谈什么保值升值了。人家大老远的来郊区接盘，凭什么非得选个质量一般的啊？
正是基于此我才说这两年的新房慎选，主要就是这限价闹的。但从今年起又不同了，也就是过两年交房的或许会好的多。因为在三道红线严控之下，开发商们融资困难，拿地的就减少了。而限价是不会变的，去年限8万今年还是8万，但拍地的楼面价有可能从6万多降到了5万多。也就是说，开发商的可控成本空间加大了，那只要是他们不太过分，理论上就应该质量好的多。
所以这些情况都是变化着来看的，不能死心眼儿的一概而论。但是，这只是说的质量有可能好转，但地段儿却未必有什么改善，该什么样儿还什么样儿。
四、
先列几个数字吧，看看北京一到六环的周长和面积。
一环 周长 16.9公里 面积 18平方公里
二环 周长 32.7公里 面积 62平方公里
三环 周长 48.3公里 面积 159平方公里
四环 周长 65.3公里 面积 302平方公里
五环 周长 98.6公里 面积 667平方公里
六环 周长188 公里 面积2267平方公里。
然后再提个很多人都知道的问题，一个直径30cm的蛋糕，和两个直径15cm的蛋糕在面积体积上一样吗？
当然不一样，因为圆面积的共识是3.14*半径的平方，那直径30cm的面积是706，而15cm的是176，所以一个30cm的面积等于4个15cm的才对。
那这说明什么，说明假定这15cm的是一环，30cm的是二环，那就不是说用两个一环的资金就能把二环内也建设好，而是要三倍的钱。假定一环内用10亿能建设好，那现在拓展到二环，就要追加30亿才行。
还有一点，这只是追平而已。那如果叠加上升值呢？假定一环的房价要翻番，总价值不过是从10亿翻到了20亿。而整个二环内要翻番呢，那就是从40亿翻到80亿了。这资金需求量是呈指数级增长的，无法想想的庞大。
那就看看北京的各个环线吧，最开始的面积不过就是三环而已，159平方公里，假定价值1万亿，翻个番是2万亿，增加了1万亿的资产。而五环内就是667公里了，增加了500平方公里，三个三环以上，那就是说，如果要想让五环内的房价再翻番，其资产总量至少要增加7万亿以上，这是能容易做到的吗？
再看六环，周长比五环增加了一倍，面积却增加了将近三倍。那要想再让北京房价翻番，资产量就将达到20万亿以上，这和最早三环内翻番的1万亿还有可比性吗？
所以说，周长和直径半径的增加，所需要的建设资金和推动房价上涨的资金不是线性的，而是指数级的，是翻了一倍又一倍，难度也就是指数级增长。当年让三环房价翻番的难度是一倍，那六环内可就是20多倍了。而且这还是简单的理论值，可实际上呢，面积越大，各种不确定因素就越多，难度同样是呈指数级增加。
所以，别简单的说增加一环无非就是投入点儿资金而已，根本不是的，投入的钱都是小事儿，推动房价上涨的钱才是大数，天大的数字。
五、
这其实用最简单的复利翻倍就能明白，1*2=2，很简单，就增加了1。但是在几倍之后比如达到8了，再想翻番就需要增加8，这和1能一样吗？任何商品的价格，增加的一定程度后必定放缓。任何一个国家，经济总量增长的一定程度后也必定放缓。没别的原因，基数存量太大了，而每年增长的经济数字有限，同样的钱对应越来越大的基数，那增速就必定放缓。
所以，郊区新区之所以发展慢，就是因为市区的资产量已经太大了，不可能再快速增加。虽然郊区投入了很多钱，但这些钱和市区已经如此巨大的存量比起来，简直微不足道，根本撬不动。
还有一点，周长增加就意味着板块增多。而城市开发是不可能同时全线开花的，毕竟这不是三环了。那在这种情况下，谁能保证一定会先开发你买的板块？如果不能保证那就大概率是等着，等轮到你了，这房子估计也老了。
人类是理性动物，在当年稀里糊涂的时候，可以盲目相信郊区会很快发展起来。但真等城市达到一定规模，尤其是见到了郊区偏远板块的增长缓慢之后，他们还会盲目的去追捧吗？不会了，人是追求确定性的，眼前的利益远比未来的要实在的多。
之所以鹤岗郊区的房子才卖几万一套，就是因为十年前人们盲目相信郊区也会很快发展起来，所以盖了大量的房子。但十年过去，根本没什么太大的发展，那干脆就成了几万都没人要，而市区呢，虽然也降价了，但好歹比郊区要好得多。
不能说北京的新区会跟鹤岗似的，但这原理是一样的。所以，新区的房子图自住没问题，但最好别抱太高的升值方面的期望值。没别的，就因为北京的存量已经很大很大了，不可能还能快速推动周边的房价上涨。
六、
再从人和房子的方面来说吧，假定北京当年有1000万人，300万套房。那只要增加1-300万人口就有可能让房价翻番，因为市场成交量只要达到存量的10%就行，其他的房子不交易也会跟着升值。
可现在北京是2200万人了，7/800万套房，此时再增加2/300万人还行吧？不行了，远远不够推动整体上涨的。更何况也没有那么多的人进入了，从中央就不允许，只可能是闲置。那如果进入人口增速减少，就想想得什么时候才能传导到郊区新区吧。
所以，无论是钱和人，基数越大，增长就越慢。而如果停止增长，城市还会向内收缩呢，鹤岗就是典型。总之还是这句话，北京早就变了，现在钱和人的逻辑也变了，对于郊区新区的投资，谨慎而为。
仅供参考。
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发表于 2023-1-1 14:48:01
